غزال راهب، رییس پژوهشکده شهرسازی و معماری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی/ گرایش به ساخت ساختمان‌های بلند از دهه چهل هجری شمسی در ایران تحت تأثیر زمینه‌های کالبدی، اقتصادی و اجتماعی متعددی شکل گرفته است. نرخ بالای رشد جمعیت، مهاجرت‌گسترده یه شهرهای بزرگ و درصد بالای جمعیت جوان که در سن تشکیل […]
غزال راهب، رییس پژوهشکده شهرسازی و معماری
مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی/
گرایش به ساخت ساختمان‌های بلند از دهه چهل هجری شمسی در ایران تحت تأثیر زمینه‌های کالبدی، اقتصادی و اجتماعی متعددی شکل گرفته است. نرخ بالای رشد جمعیت، مهاجرت‌گسترده یه شهرهای بزرگ و درصد بالای جمعیت جوان که در سن تشکیل خانواده قرار دارند، در دهه‌های اخیر و به دنبال آن، رشد تقاضای مسکن و مسؤولیت دولت‌ها در تأمین این نیاز، موجب گرایش به طرحهای انبوه‌سازی و یا افزایش تراکم ساختمانی در شهرها شده است. محدویت‌های جغرافیایی، استفاده بهینه از زمین و غیرموجه بودن توسعه افقی شهرها از نظر اقتصادی، دلایل توجیهی گرایش به ساخت ساختمان‌های بلند برای رفع این نیاز است. در کنار آن، ظرفیت ساختمان‌های بلند برای ارائه توان مهندسی و تجربه‌های نو و همچنین، به عنوان نمادی از مدرنیزم، مخاطبان بسیاری را جذب کرده است. پاسخ به این سؤال که چه شهری با چه ویژگی‌هایی مجاز به استقرار چه نوع ساختمان بلند و در کجای آن شهر است، موضوعی است که در موارد زیادی به فراموشی سپرده شده و گاه تبدیل به ابزاری برای سوداگری در بازار ساختمان و مسکن شده است. در پی گرایش روزافزون به ساخت ساختمان‌های بلند، «ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند» توسط «مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی» تهیه شد و پس از بررسی در کمیته فنی ضوابط و مقررات و سیاستگذاری، در جلسه مورخ ۱۶ مهر ۹۷ شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب رسید و در تاریخ ۲ مرداد ۹۸ابلاغ شد. علیرغم نسبی بودن مفهوم ساختمان بلند در شهرهای مختلف، تعریف ارائه شده با رویکردی ثابت، با تکیه بر ویژگی‌ها و الزامات فنی، ارائه و تلاش شده است که در متن ضابطه با تمهیداتی به موضوع نسبیت مفهوم ساختمان بلند متناسب با ارتفاع و الگوی عمومی ساخت و ساز در شهرهای مختلف پرداخته شود. براین اساس، ساختمان‌هایی با ارتفاع ۲۷ متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، ۸ طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره برداری آن بیش از ۲۳ متر از تراز متوسط زمین باشد، به‌عنوان ساختمان بلند تعریف شده و در شهرهای دارای طرح جامع معتبر(مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه آستانه دیگری برای تعیین ارتفاع ساختمان بلند ارائه شده باشد، همان ارتفاع با رعایت سایر ضوابط این ضابطه ملاک عمل قرار گرفته‌است. سیاست این ضابطه مبتنی بر تغییر جهتِ توسعه شهری از توسعه افقی به توسعه عمودی نبوده است؛ همچنین با ضوابط محدود کننده به دنبال ممانعت از گسترش ساختمان‌های بلندمرتبه نیز نبوده است. بلکه تلاش کرده است که به تعریف نقش نهادهای عمومی و دولتی در هدایت جریان غالب ساخت و ساز بپردازد و با دو سیاست سلبی و راهبردی، تقاضای ساخت ساختمان‌های بلند را در مسیر صحیح و در مکان‌های مناسب در شهر هدایت کند. نوشتار حاضر بر آن است که حاشیه‌ای بر این ضابطه نوشته و به صورت مجمل، به ارائه اصول حاکم بر تدوین آن و به‌عبارت دیگر، جان مایه و روح حاکم بر این ضابطه بپردازد.
اصول مذکور به شرح زیر است:
۱. این ضابطه، الگویی همسان برای کلیه شهرهای ایران ارائه نداده است. بلکه چارچوبی محتوایی با الزامات فنی مرتبط و همچنین، ساختار فرایندی تهیه و تصویب آن را ارائه کرده تا در قالب آن، ضوابط خاص شهرهای مشمول شرایط ساخت ساختمان‌های بلند فراهم شود.
۲. ساختمان بلند، ذاتا امتیاز برای شهرها تلقی نمی‌شود و صرفاً در پاسخ به نیاز شهر قابل پذیرش است و صرف وجود متقاضی ساخت ساختمان‌های بلند به‌دلایل مرتبط با بازار، نمی‌تواند ملاک ارائه مجوز آن تلقی شود. صدور مجوز ساخت ساختمان بلند در هر شهر منوط به ارائه دلایل توجیهی فنی و کارشناسی است که پیشتر در طرح جامع شهر ارائه شده و یا توسط نهادهای مسؤول هر شهر ارائه خواهد شد. به‌منظور صیانت از ساختار کالبدی و اجتماعی شهرهای کوچک، صدور مجوز در این شهرها متفاوت از شهرهای بزرگ است.دامنه تأثیر بیشتر ساختمان‌های بلند در این شهرها از یک طرف و عدم نیاز به افزایش تراکم برای پاسخگویی به نیاز واقعی جمعیت در اغلب این شهرها از طرف دیگر، از دلایل این رویکرد بوده است.
۳. ساخت ساختمان‌های بلند نباید موجب تغییر در جمعیت پذیری شهرها شود و صرفا به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل پذیرش است.
۴. حفظ ایمنی و امنیت کاربران ساختمان‌های بلند در اولویت است و در این‌خصوص، با ضوابط سلبی از احداث ساختمان‌های بلند در مکان‌هایی که کاربران را با خطر مواجه کند، جلوگیری شده است. عدم امکان ساخت‌وساز در پهنه‌های خطر و دسترسی به خدمات امدادزسانی در هنگام بروز سوانح از نمونه های آن است.
۵. احداث ساختمان‌های بلند نباید منجر به از بین رفتن حقوق عمومی شهر و شهروندان در مقابل حقوق خصوصی کاربران و مالکین حقیقی و حقوقی شود. از جمله این موارد می‌توان به تحمیل بار ترافیکی به منطقه پیرامون، قطع درختان، بر هم زدن توپوگرافی زمین، دید و منظر و سیمای شهر، انحصاری شدن مناظر طبیعی، آلودگی بصری و آلودگی هوا اشاره کرد.
۶. صیانت از حقوق همسایگی الزامی است. دید و اشراف، سایه‌اندازی و ایجاد منظر نامناسب برای همسایگان از شاخص‌های حائز اهمیت در این زمینه است.
۷. دسترسی مناسب به خدمات زیربنایی و روبنایی و حمل و نقل عمومی متناسب با جمعیت برای کاربران ساختمان‌های بلند الزامی است.
۸. احترام به ساختار زمینه و سازگاری حجم ساختمان با دانه بندی حاکم در بافت الزامی است. در بافت‌های ریزدانه، تجمیع حداقلی قطعات برای رسیدن به حداقل مساحت مورد نیاز متناسب با تعداد طبقات، کفایت نکرده و به‌منظور کنترل سازگاری مقیاس بنا با زمینه، مساحت قطعات تجمیع شده برای رسیدن به حداقل مساحت مجاز، نباید از ۵/۲ برابر متوسط مساحت قطعات بلوک شهری که قطعه مورد نظر در آن واقع شده است، بیشتر باشد.
ارتقای این ضابطه و بهینه‌کردن آن، مستلزم دریافت بازخوردها در اجرا در یک فرایند مستمر است و امید است که بتواند نقش مؤثری در پشتیبانی از حقوق عمومی شهروندان در مقابل روی کردهای غیرکارشناسی داشته باشد.
