معادله سه مجهولی عرضه مسکن معادله بازآفرینی محلات کلنگی و قدیمی شهرها با سه مجهول بزرگ مواجه است. بهمن ماه سال گذشته رئیس‌جمهور فرمان اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری را با هدف نوسازی محلات قدیمی شهرها صادر کرد. در قالب این طرح احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال(سالانه ۲۷۰ محله) در دو قالب «ساخت […]
معادله سه مجهولی عرضه مسکن
معادله بازآفرینی محلات کلنگی و قدیمی شهرها با سه مجهول بزرگ مواجه است. بهمن ماه سال گذشته رئیس‌جمهور فرمان اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری را با هدف نوسازی محلات قدیمی شهرها صادر کرد. در قالب این طرح احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال(سالانه ۲۷۰ محله) در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه های خدماتی» هدف قرار گرفت. اگرچه حجم قابل توجهی از هدف برنامه‌ریزی شده برای ساخت مسکن در محلات کلنگی شهرها به شهر تهران مربوط می‌شود اما با وجود گذشت بیش از هشت ماه از سال جاری اجرای این طرح همچنان در بن‌بست قرار دارد و مطابق برنامه‌ریزی‌های انجام شده پیش نرفته است. طی ماه‌های گذشته یکی از دلایل عدم پیشرفت معادله بازآفرینی شهری اختلاف دیدگاه میان متولی بخش مسکن و رئیس‌جمهوری در شیوه اجرای طرح ملی بازآفرینی بود.
همین موضوع سبب شد با وجود صدور فرمان اجرا و برنامه‌ریزی‌های انجام شده، سرعت قطار نوسازی شهری کند باشد. با این حال با توجه به تغییرات پیش آمده در حوزه سیاست‌گذاری بخش مسکن به نظر می‌رسد در ادامه مسیر بازآفرینی شهری، گزینه منتخب از سوی رئیس‌جمهوری اجرایی خواهد شد. در این مسیر اگرچه جایگزینی «روش انبوه‌سازی به جای محدودسازی» به‌عنوان راه‌حل ایجاد انگیزه برای ورود سرمایه‌گذاران به هسته قدیمی شهرها از سوی دولت معرفی شده است اما صاحبنظران و کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن معتقدند در حال حاضر معادله بازآفرینی شهری با سه مجهول در محدوده بافت فرسوده مواجه است از این رو نیاز است تا دولت برای حرکت قطار نوسازی بافت فرسوده در ریل صحیح به حل این معادله نیز توجه کند.
کارنامه ارائه شده از سوی نماینده دولت در حوزه بافت فرسوده درباره عملکرد دولت برای پیشبرد برنامه‌های طراحی شده در سال جاری با هدف ساخت سالانه یکصد هزار واحد مسکونی نشان می‌دهد: طی هشت ماه نخست سال جاری برای ۳۲ هزار واحد مسکونی در محدوده بافت فرسوده شهرها پروانه ساختمانی صادر شده و آماده اخذ تسهیلات هستند. علاوه بر این برای حدود ۳۵ هزار واحد در اراضی متعلق به دولت ظرفیت ساخت وساز ایجاد شده و آماده اخذ تسهیلات هستند. به این ترتیب از مجموع ۱۰۰ هزار واحد ظرفیت ساختمانی پیش‌بینی شده برای سال جاری، تاکنون ۶۷ هزار واحد مسکونی برای اخذ تسهیلات بانکی آماده شده اند. مطابق با آمار ارائه شده از سوی نماینده وزارت راه و شهرسازی منابع موردنیاز برای مرحله نخست طرح ملی بازآفرینی از محل صندوق توسعه ملی تامین شده است.
در این راستا طی تفاهم‌نامه میان دولت، سازمان برنامه و بودجه و صندوق توسعه ملی رقمی معادل ۳ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان منابع در اختیار دولت و به تبع آن در اختیار بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده با سقف ۵۰ میلیون تومان و نرخ سود ۹ درصد قرار گرفته است. با این وجود صاحبنظران حوزه اقتصاد مسکن معتقدند هدف‌گیری صحیح طرح ملی بازآفرینی مسکن با حل سه مجهول معادله امکان‌پذیر خواهد شد.
حجت‌الله میرزایی اقتصاددان و استاد دانشگاه در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری به تشریح این سه مجهول و راهکارهای رفع آن پرداخت. وی اگرچه مساله بازآفرینی شهری را یک ضرورت برای نوسازی هسته فرسوده شهرها دانست اما معتقد است در مسیر اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری ملاحظاتی وجود دارد که غفلت از آنها می‌تواند موفقیت کامل طرح را خدشه‌دار کند. وی مجهول نخست معادله بازآفرینی شهری را «گسترش فقر شهری بدون توجه به افزایش سرانه‌های خدماتی» در محدوده فرسوده شهرها عنوان کرد.
میرزایی معتقد است دولت و شهرداری در این حوزه با یک دوگانگی مواجه هستند اینگونه که اگر برای افزایش تمایل سرمایه‌گذار برای ورود به حوزه نوسازی بافت فرسوده اقدام به افزایش تراکم ساختمانی بیش از سقف پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی کند، از یکسو با افزایش جمعیت‌پذیری در این مناطق و از سوی دیگر با کاهش سرانه‌های خدماتی برای گسترش سطح کاربری‌های مسکونی مواجه خواهد شد. از طرف دیگر اگر بنا باشد به میزان تراکم ساختمانی فعلی در محدوده بافت فرسوده که معادل ۵/ ۲ طبقه است اکتفا کند ممکن است سرمایه‌گذار رغبت چندانی برای ورود به این عرصه نداشته باشد. این استاد دانشگاه راهکار رفع دوگانه سیاست‌گذار در این بخش را در ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذار برای ورود به عرصه ساخت سایر کاربری‌ها معرفی کرد.
به گفته وی در حال حاضر دولت و شهرداری به‌عنوان دو ضلع اصلی متولی اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری دو ابزار اصلی شامل زمین و عوارض ساختمانی را در اختیار دارند. از این رو می‌توانند نحوه واگذاری این ابزارها را به سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به گونه‌ای تنظیم کنند که سرمایه‌گذاری برای ساخت سایر کاربری‌های خدماتی برای آنها نیز صرفه اقتصادی داشته باشد. در این صورت دولت و شهرداری می‌توانند از گسترش فقر شهری در محدوده بافت فرسوده جلوگیری کنند. میرزایی معتقد است: اگر قرار باشد طرح بارگذاری و تراکم جمعیت اجرا شود و به دنبال آن سرانه فضای سبز در بافت فرسوده کمتر شود دولت و شهرداری باید منابع روشن و مشخصی برای توسعه فضای سبز را در این محدوده از شهر درنظر بگیرند. این اقتصاددان مجهول دوم معادله بازآفرینی شهری را «بوروکراسی صدور مجوزهای ساختمانی» دانست.
وی با اشاره به اینکه ساخت و ساز در بافت ناکارآمد شهری تابع رونق و رکود بازار مسکن است ادامه داد: نمی‌توان انتظار داشت که در شرایطی که بازار مسکن در رکود است رونق جدی را در بازآفرینی شهری شاهد باشیم، دوره صدور پروانه ساخت و ساز در تهران طولانی است و باید راه‌های میانبر را پیش‌بینی کرد. این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه باید سازو‌کارهای انگیزشی و تقاضای موثر را لحاظ کرد، افزود: بیش از متغیرهای مالی متغیرهای نهادی بسیار موثر است، زمان صدور پروانه ساخت در تهران بین ۶ تا ۹ ماه است و گاهی به یک سال هم می‌رسد که باید در این راستا اقدام به تجدیدنظر کرد. در این زمینه محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، عنوان کرده که طولانی بودن صدور پروانه ساختمانی بیش از ۴۰ دلیل دارد که برخی دلایل مهم است. یکی از دلایل مهم آن سازوکار و تعاملی است که با سازمان نظام مهندسی وجود دارد. اما برای رفع این چالش در حوزه ساخت وساز، آیا راهکاری وجود دارد؟
پیروز حناچی شهردار تهران یکی از راهکارهای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران را استفاده از پلان‌های تیپ می‌داند. وی در زمان حضور در معاونت شهرسازی و معماری در قامت معاون شهردار، عنوان کرده بود:(( بررسی‌های انجام شده از پراکنش و فراوانی پلاک‌های ثبتی شهر تهران نشان می‌دهد که می‌توان برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی از پلان‌های تیپ استفاده کرد. در این‌صورت می‌توان در خوش‌بینانه‌ترین حالت زمان صدور پروانه ساختمانی را از دو سال کنونی به دو ماه یا کمتر کاهش داد.))
