بازار مسکن چند سالی است که دستخوش تغییراتی شده که افزایش قیمت ملک و بالارفتن هزینه ساخت از جمله این تغییرات به ویژه در ماه های اخیر است.برهم خوردن توازن تولید و عرضه در سال های اخیر سبب شده تا تعداد مسکن های ساخته شده همواره از میزان نیاز واقعی کمتر باشد. نابسامانی این بازار […]
بازار مسکن چند سالی است که دستخوش تغییراتی شده که افزایش قیمت ملک و بالارفتن هزینه ساخت از جمله این تغییرات به ویژه در ماه های اخیر است.برهم خوردن توازن تولید و عرضه در سال های اخیر سبب شده تا تعداد مسکن های ساخته شده همواره از میزان نیاز واقعی کمتر باشد.
نابسامانی این بازار در ماه های اخیر و همچنین گلایه هموطنان در بخش مسکن سبب شده تا وزیر راه و شهرسازی طرح هایی را با هدف تقویت عرضه و همچنین ایجاد آرامش بازار مسکن ارایه دهد که باید از طرح ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۹۹ و اجرای طرح کارت اعتباری مصالح ساختمانی رونمایی کند که در هفته های گذشته مراحل اجرایی آنها آغاز شده
است.
خانه هایی که کسی توان خرید آنها را ندارد
اکنون در مناطق یک، ۲،۳،۵ و ۲۲ بخشی از واحدهای مسکونی ساخته شده مربوط به کسانی است که به دولت دیون دارند که به بازار عرضه نمی شود.
همچنین ممکن است این واحدها به شکلی ساخته شده اند که متقاضی توان خرید آنها را نداشته باشد، بنابراین لازم است توازن ایجاد شود تا متقاضی بتواند با حال و احوال اقتصادی خود نسبت به تعیین سرپناه خود اقدام کند، موفق تر است.
گلایه شهروندان از کیفیت املاک
از آن‌سو نوع ساخت و سازهای انبوه سازی از نظر کیفیت بنا بر گفتار و اعتقاد کسانی که در این مسکن ها اسکان دارند، راضی کننده نبوده و مطابق با استانداردها نیست. بنابراین باید گفت این واحدها و مواردی که به عنوان معایب مطرح است مانند جانمایی محل این گونه ساختمان ها و همچنین خدمات شهری که باید از سوی دولت تامین و ارایه شود، سبب شده تا شهروندان تمایلی به سکونت در این املاک نداشته باشند در حالی که متقاضی می تواند در داخل بافت های شهری سرپناه و خانه مورد نیاز خود را تهیه کند.
مصالح ساختمانی به طور اعم کلمه از ابتدای شروع به ساخت یک ساختمان تا شیشه به عنوان آخرین مرحله را شامل می‌شود؛ انواع مصالح ساختمانی زیر نظر این اتحادیه نیست اما بنده اطلاع دارم ( منهای آهن آلات که در ۱۰ ماه گذشته و سال قبل افزایش صعودی به عبارت دیگر متناسب با ۱۰۰درصد داشت، اکنون متعادل شده و قیمت پایین آمده است) مصالح ساختمانی که ناشی از مواد کانی غیرفلزی است و در داخل کشور مواد اولیه آنها را به صورت کافی داریم برای نمونه می توان به کوه ها و معادن سیمان، گچ،ماسه ، خاک رس و… اشاره کرد که در راس این موارد سیمان قرار دارد به طوری که از سال ۹۲ تاکنون قیمت تمام شده به بازار برای یک تن سیمان را در نظر بگیرید و از طرفی نرخ رشد سالانه در آن لحاظ کنید که می توان نتیجه گرفت که سیمان متناسب با این نرخ رشد، افزایش قیمت نداشته است.
اگر قیمت ها را به ناچار و به لحاظ هزینه تمام شده خود، افزایش داده اند و پس از آن به دلیل آنکه از قیمت ها استقبال نشده است و یا به شکلی عرضه بر تقاضا غالب شده است که جزو مشکلات تولید سیمان است که مدیران حوزه سیمان باید نظرات خود را معطوف به صادرات کنند و دولت باید برخی مشکلات این حوزه را حل کند.
در بازار داخل حباب ایجاد می کنند و قیمت های خود را کاهش می دهند. قیمت مصالح ساختمانی با در نظر گرفتن نرخ حمل و نقل که به طور اعم روی همه کالاها اثر زیادی دارد و خارج از حیطه و تسلط تولیدکننده مصالح ساختمانی بوده ،افزایش چشمگیری نداشته و به اندازه نرخ تورم سالانه هم مصالح ساختمانی افزایش قیمت نداشته است.
هزینه تمام مصالح ساختمانی در یک متر واحد مسکونی در مناطق شهری مانند جنوب تهران یا خارج از شهر تهران و مرکز استان، شهرستان های کوچک و روستاها هر کدام متفاوت است. در مناطق ۲۲گانه تهران نیز این هزینه ها متفاوت است و این مساله به استفاده از مصالح خوب بازمی گردد که سبب می شود هزینه تمام شده متفاوت شود.
به طور میانگین هزینه ساخت مسکن در بخش خصوصی و خود مالک در زیر خط تهرانپارس، فردوسی، آزادی حدود بین متری یک میلیون و ۷۰۰ هزار تا ۲میلیون تومان است که این هزینه برای پیمانکاران ۲۰درصد افزایش می یابد.
۶منطقه پرچمدار هزینه ساخت مسکن
مناطق یک،۲ ، ۳ ، ۴ ، ۵ و ۲۲ متناسب با کیفیت ساخت و ساز ( مثلا استفاده از برخی مصالح مانند سنگ نما از متری ۷۰ هزار تا ۵۰۰ هزار تومان) به قیمت تمام شده مصالح متناسب با نوع ساخت و ساز و منطقه و آنچه قرار است به بازار عرضه شود، حداقل ۳.۵ تا ۴میلیون تومان است. مثلا در منطقه یک که قیمت هر متر مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان است از مصالح با کیفیت و قیمت های مختلف استفاده می شود که به همان اندازه هزینه تمام شده تغییر می کند.
عمر مفید ساختمان‌ها در ایران چقدر است؟
امیرعلی فهیمی عضو هیئت امنای دانشگاه صنعتی امیرکبیر و عضو انجمن انبوه سازان با بیان اینکه ما هم اکنون در گام دوم انقلاب قرار داریم گفت: باید از مهندسان و متخصصان برایبهبود وضعیت اقتصادی کشور استفاده کنند.
وی اظهار کرد: متخصصان و مهندسان جامعه می‌توانند راه‌حل‌های بسیار مهمی به اتاق فکر سیاست‌گذاران ارائه کنند تا درگام دوم انقلاب اقتصاد کشور با مشکل مواجه نشود.
فهیمی توضیح داد: اولین گام ما در حوزه مهندسی شناخت معضلات و مشکلات مهندسان بوده و بر اساس یک مرام نامه و خط مشی به صورت ویژه به مشکلات معیشتی و جامعه مهندسی ورود پیدا کرده‌ایم.
عضو هیئت امنای دانشگاه صنعتی امیرکبیر با اشاره به اینکه تخصص گرایی در گام دوم انقلاب بسیار مهم و حیاتی است افزود: یکی از معضلات ساختمان، پایین بودن عمر واحدهای مسکونی است به طوری که در ایران عمر ساختمان‌ها یک سوم عمر ساختمان‌های سایر کشورها است.
وی اظهار کرد: برای افزایش عمر مفید ساختمان‌ها که به عنوان سرمایه‌های ملی کشور شناخته می‌شوند نیاز است که از متخصصان کارآمد این حوزه استفاده شود.
فهیمی به استفاده شناسنامه فنی ساختمان‌ها اشاره کرد و افزود: با استفاده از شناسنامه فنی ساختمان‌ها، عمر مفید واحدها افزایش و سرعت ساخت و ساز در کشور بیشتر می‌شود.
عضو هیئت امنای دانشگاه صنعتی امیرکبیر به عدم تناسب مسئولیت های محوله در حوزه صنعت ساختمان اشاره کرد و افزود: متاسفانه شکاف بسیار بزرگی در صنعت ساختمان ایجاد شده و ما برای ایجاد ارتباط بین دانشگاه و صنعت باید از استارت‌آپ ها استفاده کنیم.
