«جمله» در گزارش روز چهارشنبه، ۱۱ تیر۹۸ ، در همین صفحه مسکن، به بررسی یکی از مشکلاتِ زیست‌پذیری در مناطق فرسوده شهری با مطالعه میدانی و آماری پرداخت و طولانی شدن زمان انجام پروژه‌ها را بزرگترین مشکل ساکنان این مناطق عنوان کرد. حالا مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در ذکر علل پیشرفت […]
«جمله» در گزارش روز چهارشنبه، ۱۱ تیر۹۸ ، در همین صفحه مسکن، به بررسی یکی از مشکلاتِ زیست‌پذیری در مناطق فرسوده شهری با مطالعه میدانی و آماری پرداخت و طولانی شدن زمان انجام پروژه‌ها را بزرگترین مشکل ساکنان این مناطق عنوان کرد. حالا مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در ذکر علل پیشرفت اندک در احیای بافتهای فرسوده گفته است که طیف وسیعی از رویدادهای مختلف از جمله تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های اقتصاد کلان تا نوسانات و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان را باید جست وجو کرد.
مهدی عبوری در ادامه به آخرین اتفاقات و دستاوردهای این سازمان در حوزه بازآفرینی شهری در کل کشور اشاره داشته که ما این سخنان را به دو بخش تقسیم کرده ایم که بخش دوم را فردا در قالب ستون در همین صفحه ارائه خواهیم داد.
این در حالی است که عبوری در این زمینه و همچنین درباره سخنان پیشین رییس جمهور درباره دور از انتظار بودن احیای بافت های فرسوده نیز گفته است: پیگیری موضوع در این حد اهمیت برای رییس محترم جمهور، به این معناست که موقعیت مهمی را برای اولویت بخشی به برنامه ریزی و اقدام در بافتهای فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی به دست آورده ایم. همین توجه است که ۹۴ درصد از کل اعتبار مصوب به این مناطق را در طی سال‌های برنامه ششم یعنی دوره دولت تدبیر و امید ایجاد کرده است. اما همه متخصصان و مدیران اجرای شهری هم نظرند که کاهش مسئله فقر شهری و تراکم محرومیت از چهره شهرها با برنامه اجرایی گام به گام و تدریجی امکان پذیر است که با توجه به اقدامات انجام شده و تجربیات بیست ساله اخیر کشور در حال تهیه آن هستیم.
اما علت پیشرفت اندک احیای بافتهای فرسوده را می‌توان در طیف وسیعی از رویدادهای مختلف از جمله تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های اقتصاد کلان تا نوسانات و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان جستجو نمود و پاسخ به این پرسش نیاز به شرح و تفصیلی دارد که قطعا در این مجال نمی‌گنجد. بصورت خلاصه باید عرض کنم با مطرح شدن قوانین و ایجاد سازوکارها و تشکیلاتی در دهه ۱۳۴۰ تا کنون بحث نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، اصلاح وضعیت زندگی و ساماندهی گودنشینان و اسکان غیررسمی در شهرهای بزرگ و مهاجرپذیر کشور و اقداماتی از این دست مطرح شده است، در دهه‌های ۷۰، ۸۰ و ۹۰ نیز با تدوین برخی سازوکارهای قانونی و حقوقی و نیز تشکیل برخی نهادهای سیاست‌گذاری و اجرایی از جمله شرکت بازآفرینی شهری ایران این بحث بصورت جدی‌تری مطرح و پیگیری شده است. اما در طول نیم قرن تجربه مقابله با این مشکل هیچ‌گاه دولت به این اندازه وارد چالش حل مشکل نشده است و از بهمن ماه ۱۳۹۶ با اعلام رسمی آغاز برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار توسط رئیس جمهور محترم برای نخستین بار بسیج عمومی منابع دولت و دستگاههای اجرایی، بخش خصوصی و بخش عمومی از جمله شهرداری‌های کشور به مشارکت طلبیده شده. این جریان در سال ۱۳۹۷ با تصویب آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار ادامه یافت و در سال ۱۳۹۸ با تجهیز منابع از صندوق توسعه ملی به دستور مقام معظم رهبری (مد ظله العالی) بصورت مستمر پیگیری شده است. با توجه به شرح پیش‌گفته می‌توان اینگونه استنباط کرد که اقدامات فراگیر با هدف ایجاد تغییرات قابل توجه و بهبود وضعیت زندگی در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و سکونتگاههای غیررسمی از سال جاری وارد فاز اجرا شده است و طبعا بازتاب‌های این اقدامات را باید در سال‌های آتی جستجو نمود. برخی موانع نیز برای تحقق این انتظار رئیس جمهور محترم متصور است که از جمله می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:
– جریان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور از سال ۱۳۹۲ تاکنون رو به کاهش بوده بطوری که از ۸۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ در نقاط شهری به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این امر ناشی از رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن و ساختمان، گرانی زمین و نهاده‌های ساختمانی، گرانی دستمزدها، کاهش قدرت خرید، کاهش ارزش تسهیلات به قیمت تمام شده و مانند آن است. این جریان قطعا بر روی صدور پروانه های نوسازی در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تاثیر می‌گذارد اما شدت افت آن با توجه به سیاست‌های دولت در این بخش کمتر بوده و از حدود ۸۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به ۶۰ هزار واحد کاهش یافته. یعنی سهم مسکن نوسازی شده در بافتهای فرسوده از کل مسکن تولید شده در نقاط شهری از ۱۰% در سال ۱۳۹۲ به حدود ۲۰% افزایش یافته است. این مهم نشان می‌دهد بازار سودآور، قابل استطاعت و با دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تقویت شده و اگر سازندگان بر روی ساخت واحدهای با کیفیت و با متراژ کوچک‌تر در بخش میانی شهرها تمرکز کنند نرخ بازده سرمایه آنها بالاتر خواهد بود. این بافت‌ها ظرفیت بالقوه‌ای برای بازگشت به قلب تاریخی شهرها، باززنده سازی آنها، اسکان نسل جوان و خانه اولی‌ها را دارد و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بازار آتی مسکن در این بافت‌ها تا ۳۰% کل بازار معاملات مسکن را شامل خواهد شد.
– در احکام برنامه ششم توسعه (با تاکید بر ماده ۵۹) وظیفه نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاههای غیررسمی به کلیه دستگاههای اجرایی و خدمات رسان، شهرداری‌ها با تاکید بر محوریت وزاتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تکلیف شده است. بنابراین همانطور که قانون‌گذار پیش‌بینی کرده است این جریان نیاز به اقدام جامع، فرابخشی و همکاری‌های عمودی و افقی همه نهادهای متولی دارد و قطعا به نتیجه رساندن آن از عهده یک نهاد متولی خارج است. حال آنکه بسیاری از دستگاه های دولتی و بویژه دستگاههای خدمات‌رسان رفتاری عادی با این بافت‌ها دارند و طرح ویژه، معافیت، تخفیف، تبعیض مثبت و راهکاری از پیش اندیشیده شده برای این بافت‌ها قائل نیستند.
– بسیاری از اراضی با مالکیت دولتی، نهادهای حاکمیتی، وقفی و مانند آن در قلب شهرها بصورت رها شده و بلاتکلیف باقیمانده‌اند که ظرفیت بالقوه‌ای برای نوسازی مسکن، جابجایی ساکنان پهنه‌های پرخطر، آزادسازی اراضی درون بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و به ثمر نشاندن جریان بازآفرینی هستند. علیرغم صراحت ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دستورات رئیس جمهور محترم، وزرای محترم کشور، راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی، استانداران و سایر مقامات اجرایی کشور، دستگاهها میل و همکاری قابل توجهی جهت تعیین تکلیف اراضی رها شده در مالکیت خویش ندارند. با توجه به شناسایی‌های انجام شده این اراضی ظرفیت تولید بیش از یکصدهزار واحد مسکونی را دارند و می‌توانند بعنوان یک تنخواه دائمی بانک زمین و مسکن وارد فرآوری و چرخه نوسازی مسکن، کلید به کلید و بازآفرینی شوند.
– با آزمون و خطاهای سیاست‌های مختلف از دهه ۱۳۴۰ تا کنون مجموعه سیات‌گذاری و اجرایی حاکمیت و دولت به این نتیجه رسیده است که نوسازی مردمی مسکن (خودمالکی) اصلی‌ترین روش بازآفرینی تدریجی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری است. این جریان می‌بایست توسط مشوق‌ها، تخفیفات، تسهیلات و سایر محرک‌های برنامه‌ریزی شده توسط دولت و بخش عمومی تقویت و حمایت شود. مانند بسیاری از کشورهای بیشتر توسعه یافته باید سازوکاری اندیشیده شود که قسمت عمده‌ای از قیمت تمام شده نوسازی مسکن در این بافت‌ها با کمک تسهیلات کم بهره بانکی با دوره بازگشت طولانی و اقساط قابل استطاعت برای اقشار متوسط و ضعیف درآمدی جامعه، پوشش داده شود. حق و هزینه برقراری انشعابات و خدمات آب، برق و گاز در این بافت‌ها تعدیل و تقسیط شود، پروانه‌های نوسازی در این بافت‌ها رایگان، هزینه خدمات مهندسی در این بافت‌ها بصورت ویژه کاهش یافته و نیز مشوق‌های ویژه‌ای برای ضوابط شهرسازی و معماری در این بافت‌ها بویژه برای سازندگانی که در جهت سیاست‌های تجمیع، اصلاح و بهبود شبکه دسترسی و دانه‌بندی بافت حرکت می‌کنند قائل بود. همچنین انتظار می‌رود مشوق‌های ویژه مالیاتی و بیمه‌ای توسط سازمان امور مالیاتی کشور و سازمان تامین اجتماعی کشور برای این بافت‌ها قائل شد. همه این موارد در برخی قوانین و فرآیندها پیش‌بینی شده است، اما تعدادی نیز نیاز به اصلاح فوری و ویژه قوانین با همکاری مجلس محترم شورای اسلامی دارند. در این راستا شرکت بازآفرینی شهری ایران یکی از سیاست‌های اصلی خود را تدوین و ارائه بسته تشویقی نوسازی مردمی (خودمالکی) قرارداده است. از جمله اقدامات دیگر برای تشویق به ساخت و ساز می توان به در دستور کار قرارداشتن تفاهم نامه با سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور و نیز سازمان نظام مهندسی ساختمان ایران جهت کاهش هزینه تولید مسکن در بافت های هدف اشاره داشت.
