اعتبار معاملات و اسناد غیررسمی موجب به‌وجود آمدن مشکلات فراوانی برای کشور شده است که از آن جمله می‌توان به شکل گیری صدهاهزار پرونده قضایی، زمین‌خواری و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری اشاره کرد. طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، برای حل این معضلات مطرح گردید. این طرح، هم‌اکنون پس از تصویب چندباره در مجلس […]
اعتبار معاملات و اسناد غیررسمی موجب به‌وجود آمدن مشکلات فراوانی برای کشور شده است که از آن جمله می‌توان به شکل گیری صدهاهزار پرونده قضایی، زمین‌خواری و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری اشاره کرد. طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، برای حل این معضلات مطرح گردید. این طرح، هم‌اکنون پس از تصویب چندباره در مجلس شورای اسلامی و بازگشت توسط شورای نگهبان، به مجلس شورای اسلامی ارجاع شده است.هدف این طرح، الزام افراد به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از طریق بی‌اعتبار نمودن معاملات عادی (غیر رسمی) است.
مواد ۱ و ۱۰ مهمترین مواد این طرح هستند. ماده ۱ طرح در مورد معاملات از زمان لازم الاجراشدن قانون به بعد است که حکم به ابطال تمام معاملات عادی نموده است. به عبارت دیگر طبق این طرح بعد از یک موعد زمانی (شش ماه پس از راه اندازی سامانه ماده ۱۰) نباید هیچ معاملهای مرتبط با اموال غیرمنقول به صورت عادی انجام شود چراکه در این صورت آن معامله باطل بوده و کان‌لم یکن محسوب می‌شود.
ماده ۱۰ طرح نیز، سازمان را مکلف به ایجاد سامانه‌ای به منظور گردآوری اسناد و مدارک مربوط به ادعاهای مالکیت موجود نموده است. این سامانه به منظور گردآوری ادعاهای مالکیتی که مستند به سند رسمی نیستند، پیش بینی شده است. افراد دو سال فرصت دارند که ادعاهای مالکیتشان را در این سامانه ثبت کنند و پس از آن اقدامات لازم به منظور اخذ سند را آغاز کنند.
در مواد دیگر طرح، تلاش شده است که برخی صعوبت‌ها و موانع انجام معامله رسمی در لحظه توافق برطرف گردد. به عنوان مثال سازمان ثبت مکلف گردیده است که با ایجاد دسترسی به سامانه ثبت رسمی، امکان تنظیم قراردادهای استاندارد و نمونه را برای عموم مردم و مشاورین املاک در لحظه توافق فراهم نماید. همچنین این طرح مراجع پاسخ دهنده به استعلامات لازم برای انتقال اسناد رسمی را مکلف نموده است که ظرف مدت یکسال، پاسخ به استعلامات بصورت آنی و بدون فوت وقت صورت گیرد. همچنین قواعد و سازوکارهایی پیش بینی گردیده است که صدور سند رسمی مالکیت تسهیل گردد برای مثال در حال حاضر مالکین فراوانی به علت ناتوانی در پرداخت جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰، موفق به اخذ گواهی پایان کار نمی‌شوند و از همین روی موفق به اخذ سند رسمی مالکیت نمی‌شوند. لذا در این طرح سازوکارهایی پیش بینی شده است که اخذ گواهی پایان کار تسهیل گردد.
مهمترین مشکلی که طرح دارد این است که از واقعیت جامعه و اقتضائات اجرایی بسیار دور است. طبق حکم ماده یک این طرح، شش ماه پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، تمامی معاملات عادی راجع به اموال غیرمنقول باطل خواهد بود.
در این طرح آمده است که از یک روزی (شش ماه پس از راه اندازی سامانه ماده ۱۰) همه معاملات عادی باطل می‌شود. این طرح به این مسئله توجهی نکرده است که بسیاری از مردمی که معامله عادی انجام می‌دهند، امکانی غیر از معامله عادی ندارند، بدین معنا که امکان انجام معامله بصورت رسمی ندارند و ناچاراً معامله عادی انجام می‌دهند. در نتیجه در صورت تصویب و لازم الاجرا شدن این طرح پیش بینی می‌شود که بسیاری از مردم، معاملاتی انجام می‌دهند که معامله آنان باطل است.
این طرح علیرغم هدف ارزشمند خود، در یک راهبرد اشتباه، قصد دارد، معاملات عادی را به یکباره حذف نماید که این موضوع میتواند موجب عدم اجرای قانون، بروز بحران‌‌های امنیتی و اجتماعی و عدم حل معضل «اعتبار اسناد عادی» گردد.
در صورتی که این ماده از طرح به همین صورت تصویب شده و تبدیل به قانون گردد، موجب تضییع حقوق و معضلات امنیتی و اجتماعی خواهد شد. چراکه بسیاری از افرادی که امکان انجام معامله رسمی در لحظه توافق را ندارند و یا این که از بطلان معاملات عادی اطلاعی ندارند، طبق عرف روزانه معاملات و مراودات خود، اقدام به انجام معامله عادی می‌نمایند. از همین روی برای پیشگیری از تضییع حقوق افراد نباید معاملات عادی را برای املاکی که امکان انجام معامله رسمی برای آن ها در لحظه توافق وجود ندارد، ابطال نمود. لذا تکلیف به انجام معامله رسمی و ابطال معاملات عادی، تکلیف مالایطاق است.
اساساً تهدید مردم به ابطال معاملات، نمی‌تواند مردم را ترغیب به دریافت سند رسمی و به تبع آن انجام معامله رسمی، نماید. بعنوان مثال در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، با وجود تمامی تنبیهات اعلامی اعم از قطع یارانه و وضع مالیات‌های سنگین، پس از اتمام مهلت تعیین شده در قانون، تنها حدود ۲۰ درصد خانوارها، در سامانه املاک و اسکان ثبت‌نام کردند. در تمامی حالات مذکور، همه مالکینی که فاقد سند رسمی هستند، امکان هیچ‌‌گونه معاملهای را تا زمان صدور سند رسمی نخواهند داشت که به وضوح، موجب مشکلات عدیده برای مردم می‌‌گردد.
بی‌اعتباری یکباره‌‌ی معاملات عادی، مورد اشکال سازمان ثبت اسناد و املاک، قوه قضائیه و وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز بوده است و نهادهای مزبور، این موضوع را طی نامه‌‌های مجزا به صورت رسمی به مجلس شورای اسلامی متذکر شده‌‌اند. اما مع‌‌الاسف این تذکر در طرح موجود مدنظر قرار نگرفته است.
حال شاید این سوال پیش آید که با وجود قانون که تصریح کرده است معامله عادی باطل است، چرا مردم معامله عادی انجام می‌دهند؟ در پاسخ باید گفت افراد به علل مختلفی معامله عادی انجام می‌دهند. اولاً باتوجه به این که عرف معاملات مردم بدین صورت است که در هنگام توافق، اقدام به تنظیم یک سند عادی می‌نمایند چراکه در صورت عدم تنظیم قرارداد هیچ تضمینی وجود ندارد که بعد از برهم خوردن جلسه توافق، همچنان توافق پابرجا باشد. باوجود این عرف معاملاتی و همچنین با توجه به آن که عده بسیاری از تصویب طرح مورد بحث و تکالیف مندرج در آن اطلاع پیدا نکنند بسیار زیاد است، قطعاً موارد متعددی وجود خواهد داشت که به دلیل ناآگاهی از تکالیف این قانون اقدام به انجام معامله بصورت عادی نمایند. ثانیاً بخشی از مالکان و مردم نیز بدلیل موانع مختلفی از جمله مانع ثبتی یا بدهی به نهادهای دولتی، امکان اخذ سند رسمی برای ملک خود ندارند لذا امکان انجام معامله رسمی ندارند. ثالثاً بخشی از مردم نیز در فرآیند اخذ سند رسمی هستند که باتوجه به آن که فرآیند اخذ سند رسمی میتواند یک فرآیند زمان‌‌بر باشد، لذا تا زمانی که این افراد سند رسمی نگیرند امکان انجام معامله رسمی ندارند.
ابطال همه معاملات عادی منجر به تضییع حقوق افراد می‌شود. بخش زیادی از افراد به دلیل بی اطلاعی یا به دلیل این که امکان انجام معامله رسمی ندارند، به ناچار معامله عادی انجام می‌دهند. این طرح بدون آن که به این افراد توجهی داشته باشد، معامله عادی این افراد را نیز باطل می‌کند. در موارد این چنینی، از آن جایی که قاضی طبق قانون قضاوت خواهد کرد، معامله انجام شده را باطل می‌داند و حق را از شخصی می‌گیرد و به شخص دیگر می‌دهد. بدین صورت تضییع حق صورت خواهد گرفت و این امر منجر به کاهش امنیت عمومی و مشکلات اقتصادی و اجتماعی متعدد برای کشور خواهد شد، در نتیجه هر گونه اقدام اصلاحی برای ساماندهی سند عادی در کشور ناکام خواهد ماند. اما پیشنهاد جایگزین و اصلاحی آن است که معامله عادی صرفاً برای املاکی باطل شود که امکان انجام معامله رسمی در لحظه توافق برای آن ملک وجود دارد. به عبارت دیگر پس از ایجاد زیرساخت‌های لازم برای انجام معامله رسمی در لحظه توافق، از جمله دسترسی به سامانه سازمان ثبت جهت ثبت معاملات ملکی در لحظه توافق و آنی شدن استعلامات، معاملات عادی بر روی املاکی که سند جدید برای آنها صادر می‌شود، باطل گردد. برای دستیابی به این هدف پیشنهاد می‌شود، پس از گذشت مدتی مشخص و ایجاد بسترهای لازم از جمله دسترسی به سامانه سازمان ثبت جهت ثبت معاملات ملکی در لحظه توافق و آنی شدن استعلامات، معاملات عادی بر روی املاکی که سند جدید برای آنها صادر می‌شود، باطل گردد.
باتوجه به آمار سازمان ثبت سالانه بین ۳٫۵ تا ۴ میلیون فقره سند جدید صادر می‌شود، با این پیشنهاد معاملات عادی به تدریج باطل می‌شود و روز به روز بر دایره شمول قانون افزوده می‌شود و تقریباً تضییع حقی اتفاق نمی‌افتد.
بنابراین پیشنهاد می‌شود، در متن ماده (۱) عبارت «شش ماه پس از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معاملهای که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد» به عبارت «چنانچه یک سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون، سند مالکیت رسمی راجع به مال غیرمنقولی صادر شود، هر معاملهای توسط مالک دارای سند مالکیت مذکور که موضوع یا نتیجه آن معامله، انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق آن مال غیرمنقول باشد» اصلاح شود و همچنین در تبصره (۱) ماده (۱) عبارت «اموال غیرمنقول در جریان ثبت و مجهول‌المالک و نیز» حذف شود. همچنین؛ قوه قضائیه، معاونت حقوقی رئیس جمهور، وزارت اقتصاد، بخش مهمی از نمایندگان و کارشناسان می‌گویند که ابطال یکباره غلط است. قوه قضاییه، سازمان ثبت، وزارت اقتصاد، نامه رسمی به مجلس ارسال کرده‌اند و درخواست داشته‌اند که نحوه ابطال معاملات عادی به یکباره نباشد و بصورت تدریجی باشد و درخواست اصلاح قانون داشته‌اند.
