جمله، سرویس مسکن و شهرسازی نوسازی بافت‌های فرسوده از ۱۲ هزار واحد به ۱۵۰هزار واحد در سال افزایش خواهد یافت و به این ترتیب جهاد نوسازی هم‌راستا با نهضت ملی مسکن شکل گرفته است. نوسازی بافت‌های فرسوده، با توجه به گستردگی و ناپایداری این بافت‌ها، بخش مهمی از برنامه ساخت و ساز در […]
جمله، سرویس مسکن و شهرسازی
نوسازی بافت‌های فرسوده از ۱۲ هزار واحد به ۱۵۰هزار واحد در سال افزایش خواهد یافت و به این ترتیب جهاد نوسازی هم‌راستا با نهضت ملی مسکن شکل گرفته است.
نوسازی بافت‌های فرسوده، با توجه به گستردگی و ناپایداری این بافت‌ها، بخش مهمی از برنامه ساخت و ساز در کشور است. این برنامه در ۸ سال گذشته به کندی پیش رفته است و با اینکه قرار بود سالانه بیش از ۱۰۰هزار واحد فرسوده نوسازی شود اما عدد نوسازی حدود ۱۲هزار واحد در سال است.
محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفت‌و‌گو با «ایران» از نوسازی ۱۰برابری واحدهای فرسوده در ۴سال خبر داد و گفت: نوسازی بافت‌های فرسوده از ۱۲ هزار واحد به ۱۵۰هزار واحد در سال افزایش خواهد یافت و به این ترتیب جهاد نوسازی هم‌راستا با نهضت ملی مسکن شکل گرفته است.
برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده برنامه اصلی مسکن در دولت قبل بود اما نتایج آن نشان می‌دهد واحدهای نوسازی شده بافت فرسوده از برنامه عقب مانده است.برای جبران این عقب ماندگی برنامه دولت سیزدهم برای بافت فرسوده چیست؟
دولت سیزدهم برنامه جهادی برای نوسازی بافت‌های فرسوده تدارک دیده است. در نهضت ملی مسکن ساخت یک میلیون مسکن در سال دیده شده است که از این عدد ۱۵۰ هزار واحد آن باید در بافت فرسوده باشد. دولت می‌خواهد از ساخت ۱۵۰ هزار واحد در سال در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد حمایت کند. در ۸ سال گذشته این حمایت هیچگاه بیشتر از ۱۵هزار واحد نبوده. به‌طور متوسط در ۸ سال گذشته سالانه حدود ۱۲ هزار واحد نوسازی شده است اما با حمایت دولت اکنون در چهار سال ۱۰برابر شده و قرار است ساخت ۱۲ هزار واحد در سال به ساخت ۱۵۰ هزار واحد در سال افزایش یابد. به این ترتیب جهاد نوسازی در کشور شکل گرفته است. جهاد نوسازی در ذیل برنامه نهضت ملی مسکن قرار دارد. با تدابیری جهاد نوسازی با نهضت ملی مسکن هم راستا می‌شود.
برای نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران، تفاهمنامه ای بین شرکت بازآفرینی و شهرداری تهران امضا شد. با توجه به تعداد زیاد واحد فرسوده در شهر تهران، این تفاهمنامه قرار است چگونه نوسازی در شهر تهران را سرعت ببخشد؟
گام اول نوسازی ۱۵۰هزار واحد فرسوده در سال در شهر تهران اجرا می‌شود. این طرح، به‌صورت جدی با همکاری شهرداری در شهر تهران خواهد بود. آنچه که می‌تواند جهاد نوسازی را پیش ببرد رفع موانعی است که در تفاهمنامه شرکت نوسازی شهری با شهرداری تهران آمده است. تهران همیشه در حوزه نوسازی بافت فرسوده در کشور پیشرو بوده است. اگر رفع موانع ساخت در بافت فرسوده تهران شکل بگیرد الگویی برای سایر نقاط کشور می‌شود.
قرار است چه تعداد واحد فرسوده در تهران نوسازی شود؟
در تفاهمنامه‌ای که با شهرداری تهران امضا کردیم نوسازی ۱۳۰ هزار واحد در طول ۴ سال در نظر گرفته شده است. در کل کشور سالانه ۱۵۰ هزار واحد در بافت فرسوده نوسازی می‌شود که در چهار سال ۶۰۰ هزار واحد خواهد بود، از این ۶۰۰ هزار واحد ۱۳۰هزار واحد در تهران دیده شده است. تقریباً سالانه ۳۲ هزار و ۵۰۰ واحددر تهران نوسازی خواهد شد. در تهران ۴۵۶۰ هکتار بافت فرسوده مصوب داریم.تاکنون در این بافت‌ها ۱۰۰هزار واحد نوسازی شده و بیش از ۱۱۰ هزار واحد باقی مانده است. از ۱۰۰ هزار پلاک فرسوده یک طبقه که نوسازی شده است حدود ۳۹۰ هزار واحد آپارتمانی تولید شده. یعنی عملاً با نوسازی ۱۰۰ هزار واحد ۲۹۰ هزار واحد اضافی ایجاد شده است.این تعداد واحد ظرفیت بالای تولید مسکن در بافت فرسوده را نشان می‌دهد. نوسازی ۱۱۰ هزار واحد باقیمانده بافت فرسوده تهران، ظرفیت تولید ۴۰۰ هزار واحد را دارد.این ظرفیت جدیدی برای تأمین مسکن و اسکان سرریز جمعیت است. با نوسازی ۱۳۰ هزار واحد بافت فرسوده در تهران روند نوسازی در کل کشور سرعت می‌گیرد.
به رفع موانع برای تسهیل نوسازی اشاره کردید. این موانع چگونه برطرف می‌شود؟
مالکان بافت فرسوده عمدتاً از اقشار کم درآمد هستند که به تنهایی توانایی نوسازی را ندارند.سرمایه‌گذاران و سازندگان توانمند برای ساخت مسکن در بافت فرسوده باید مشارکت کنند. با توجه به اینکه بازده اقتصادی در بافت فرسوده نسبت به مناطق برخوردار تهران کمتر است، به سرمایه‌گذاران در نوسازی بافت فرسوده مشوق‌هایی داده می‌شود.نخستین مشوق که اهمیت بالایی دارد کاهش زمان صدور پروانه از ۸ ماه به ۲ ماه است. زمانبر بودن صدور پروانه ساختمانی در کشور به یک معضل تبدیل شده است. در حالی که هر ۶ ماه که از زمان ساخت کاهش یابد ۱۰درصد بازده اقتصادی برای سرمایه‌گذار و سازنده به همراه دارد.
یکی از نکات کلیدی تفاهمنامه با شهرداری، کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی در برنامه جهادی و قرارگاه تولید مسکن است. باید تلاش کنیم زمان صدور پروانه ساختمانی در کشور به یکماه کاهش یابد. شهرداری سنندج صدور پروانه را به دو هفته و شهرداری همدان به یک ماه کاهش داده است.مشوق دوم کاهش زمان صدور پایان کار است. مجوزسایر خدمات مانند انشعاب آب، برق، فاضلاب، تلفن نیز در کمترین زمان در بافت های فرسوده صادر می‌شود.
مشوق‌های مالی هم برای نوسازی در نظر گرفته شده است؟
در موضوع مشوق‌های مالی، به سازندگان تسهیلات ارزان قیمت پرداخت می‌شود. با تصویب شورای عالی مسکن، تمام تسهیلاتی که برای نهضت ملی پرداخت می‌شود برای بافت فرسوده هم قابل اعمال است.
در شهر تهران در طرح نهضت ملی مسکن ۴۵۰میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌شود. این تسهیلات در کلانشهرها ۴۰۰ میلیون، در مراکز استان‌ها ۳۵۰ میلیون و در سایر شهرها ۳۰۰ میلیون تومان است. نرخ سود این تسهیلات ۱۸ درصد است اما براساس تصمیم شورایعالی مسکن نرخ سود در بافت فرسوده ۱۲ درصد است. علاوه بر این، خطوط اعتباری که شرکت بازآفرینی شهری فراهم کرده است، شامل خط اعتباری ۳هزار میلیارد تومانی است و ۳هزار میلیارد تومان نیز بانک مسکن تأمین می‌کند. به این ترتیب حدود ۶هزار میلیارد تومان خط اعتباری برای بافت فرسوده تخصیص داده شده است. این تسهیلات برای ۲۰ هزار واحد تدارک دیده شده است. تا الان ۱۱هزار واحد برای استفاده از این تسهیلات به بانک مسکن معرفی شده است. این تسهیلات در سایر شهرها ۳۵۰ میلیون، در کلانشهرها ۴۰۰میلیون و در تهران ۴۵۰ میلیون تومان است. ۳۰۰ میلیون وام به طور مساوی به همه شهرها با نرخ ۹درصد پرداخت می‌شود و متقاضیان مازاد آن تا سقف ۴۵۰ میلیون تومان را از بانک مسکن با نرخ بیشتر می‌توانند دریافت کنند. نرخ سود وام نوسازی تا ۱۵۰ میلیون تومان یک درصد و مابقی ۱۸ درصد است. به این ترتیب عملاً در تهران وام با نرخ ۱۲ درصد و در شهرهای دیگر با نرخ ۱۱، ۱۰ و ۹٫۵ درصد فراهم شده است. این امتیاز خوبی برای نوسازی بافت‌های فرسوده است. در عمده شهرها تسهیلات بافت فرسوده ۵۰میلیون تومان اضافه بر تسهیلات نهضت ملی است. چون تسهیلات سایر شهرها درنهضت ملی ۳۰۰میلیون تومان است در بافت فرسوده برای اسکان موقت ساکنان و مالکان در تهران ۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۴۵میلیون تومان وام قرض‌الحسنه نیز پرداخت می‌شود.
امتیاز مثبت و مهم دیگر برای ساخت واحدها در بافت فرسوده این است که خریدار واحدها در بافت فرسوده نیازی به سبز بودن فرم ج و شرایط ۴ چهارگانه مانند سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا و استفاده نکردن از تسهیلات دولتی مسکن و…، ندارند. مالکیت زمین در بافت‌های فرسوده با مردم است به همین دلیل شرایط برای فروش واحدها برای صاحبان آن آسان شده است.این امتیاز برای سرعت بخشی به نوسازی بافت های فرسوده است. مشوق‌های کالبدی و شهرسازی هم برای نوسازی بافت فرسوده در نظرگرفته‌ایم که بسیار مؤثرتر از تسهیلات مالی است. مشوق های کالبدی ۷۰درصد تأثیر بیشتری نسبت به مشوق‌های مالی دارد. سازنده‌هایی که نوسازی کل محله یا بخشی از محله را برعهده می‌گیرند و همچنین برای تجمیع واحدها در نوسازی، مشوق کالبدی در نظر گرفته شده است. در شواری عالی معماری و شهرسازی مصوب شده یک یا دو واحد اضافه برای این نوع نوسازی داده شود. تمهیداتی هم برای تأمین پارکینگ، سطح اشغال وموارد دیگر در نظر گرفته شده که سازندگان آگاه هستند این تمهیدات در ساخت کمک بزرگی است.
این موارد مجموع مشوق هایی است که دیده شده است تا سرعت نوسازی در بافت فرسوده افزایش یابد. به این ترتیب جهاد نوسازی هم راستا با نهضت ملی مسکن شکل گرفته است. مانند برنامه آزاد‌سازی و حفاظت سواحل، نوسازی بافت فرسوده نیز می‌تواند به‌صورت جهادی اجرا شود.هر واحد فرسوده‌ای که کم می‌شود ظرفیت اضافه قابل توجهی برای ساخت مسکن، بدون اینکه سطح اشغال بیشتر شود، ایجاد می‌شود. با نوسازی بافت‌های فرسوده همچنین فضای شهری ارتقا و بهبود می‌یابد. بیش از ۲٫۵ میلیون واحد ناپایدار در کشور داریم که باید با سرعت بیشتری از تعداد این واحدها کم کنیم. نوسازی بافت فرسوده حتی می‌تواند بخش بزرگی از برنامه نهضت ملی را پوشش دهد.
