بازار اجاره مسکن درکشورهمواره فراز ونشیب متعددی را تجربه کرده است به طوری که در سالهای اخیر در پی افزایش لجام گسیخته اجاره بها در سطح شهر تهران، اقشارمتوسط نیز به تدریج به جمع حاشیه نشینان پایتخت افزوده می شوند. اگرچه بازار خرید و فروش مسکن به دلیل افزایش قیمت ها و کاهش قدرت خرید […]

بازار اجاره مسکن درکشورهمواره فراز ونشیب متعددی را تجربه کرده است به طوری که در سالهای اخیر در پی افزایش لجام گسیخته اجاره بها در سطح شهر تهران، اقشارمتوسط نیز به تدریج به جمع حاشیه نشینان پایتخت افزوده می شوند.

اگرچه بازار خرید و فروش مسکن به دلیل افزایش قیمت ها و کاهش قدرت خرید خانوارها تا حدود زیادی دچار رکود یا کاهش معاملات شده است، با این حال خانوارهایی که قصد ادامه سکونت در پایتخت را دارند، با افزایش بی حساب و کتاب قیمت اجاره خانه ها در بازار مواجه هستند و از جهش ناگهانی قیمت ها شوکه شده اند.به گفته برخی مشاوران املاک،بعضی از مستأجرانی که در دهک های ۳ تا ۵ درآمدی جامعه محسوب می شوند، در پی این جهش ناگهانی اجاره بها ناچار به ترک تهران و سکونت در شهرها و شهرک های اقماری پایتخت هستند.

درحقیقت جهش ناگهانی اجاره بها در بازار مسکن به گونه ای است که هر چه مستأجران بیشتر به بررسی قیمت در محله های گوناگون می پردازند، برای یافتن واحد مسکونی با قیمت مناسب، بیشتر دچار سردرگمی می شوند. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، اجاره مسکن به طور میانگین تا یک سوم هزینه های سبد خانوار متوسط پایتخت نشین را تشکیل می داد که به نظر می رسد با قیمت های کنونی بعضا تا ۶۰ درصد هزینه سبد خانوارهای متوسط را تشکیل بدهد.

به منظور بررسی آثار قیمت اجاره خانه ها بر وضعیت زندگی مردم از یک طرف و آگاهی از دلایل افزایش قیمت اجاره خانه ها در شهرهای مختلف کشور و به خصوص تهران با فعالان وکارشناسان بازار مسکن گفتگو کرده ایم تا از نظرات آنها مطلع شویم.

رشد اجاره مسکن بیشتر از نرخ تورم عمومی

بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه اجاره‌ بهای مسکن از عوامل مختلف درون‌ و برونبخشی متأثر است؛ به طوری که می‌توان آن را تابعی چند متغیره از عوامل متنوعی دانست گفت: ۲ عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن، نرخهای تورم عمومی و رشد قیمت مسکن است. وی گفت:در فصول نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اجاره‌بهای مسکن رشد می کند وپس از عبور از این دوره، با فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی در نیمه دوم سال، نوسانات بازار اجاره‌ مسکن، تعدیل می شود.

ملکی در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره مسکن در سال جاری گفت: افزایشِ تدریجی اجاره‌بها از خردادماه قابل انتظار بود و این روند، قابلیت تداوم تا شهریور را خواهد داشت. برخلاف ۴ سال گذشته که بازار اجاره مسکن از آرامش نسبی برخوردار بود پیش بینی می شود در سال جاری  این بازار برای مستاجران خصوصا در شهر تهران، سال نسبتا سختی باشد و محتمل‌ترین سناریو برای اجاره مسکن، نرخ رشدبیشتر از نرخ تورم عمومی است.

وی یکی از عوامل اثرگذار در بازار اجاره را نرخ دلار معرفی کرد و افزود: اثرگذاری این متغیر شاید به‌واسطه آنکه برخی نرخ دلار را شاهدی بر کاهش ارزش پول ملی قلمداد می کنند یا انتظار دارند با افزایش نرخ دلار، قیمت­‌ها بالاتر رود، باشد. در واقع بخشی از این می­ تواند ناشی از انتظارات باشد و بخشی ناشی از اثر تورمی که بالا رفتن نرخ ارز در برخی بخش­‌ها دارد. اما این تصور باید اصلاح و توضیح داده شود زیرا این نرخ تورم عمومی است که به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است و بر این اساس در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌­ها برای جبران کاهش ارزش پول، افزایش می‌یابد.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: البته در واقع این تورم است که از ارزش پول ملی کم می کند­ و نمی‌توان انتظار داشت با وجود کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره در بخش مسکن به طور پیوسته ثابت بماند. روند­های میان و بلند مدت نیز تایید کرده، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌یابد. البته در کوتاه‌مدت طبیعتا سهم عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای اهمیت بیشتری دارند.

ملکی در تحلیل روند بازار اجاره در سال جاری نیز تصریح کرد: در تحلیل بازار اجاره باید به یک شاخص کلیدی توجه کرد. شاخصی در اقتصاد مسکن که بیانگر رابطه قیمت و اجاره مسکن است. این شاخص را به صورت P به R و به صورت کسری نشان می­‌دهند P که بیانگر قیمت مسکن است در صورت کسر می‌­نشیند و R که اجاره مسکن را نمایندگی می­ کند در مخرج قرار می‌گیرد. اشاره کردم قیمت و اجاره مسکن، رابطه‌ای بلندمدت و با ثبات داشته و تغییرات تکرار ‌شونده آن در بازار مسکن کشور طی دو دهه گذشته، قابل ردیابی است.

وی افزود: به موازات افزایش در یکی از اجزای کسر P یا R، انتظار می‌رود جزء دیگر نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P /R از سال ۷۰ تا کنون، در دامنه نسبتاً معینی نوسان داشته به گونه‌ای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است. افزایش قیمت مسکن در فصل آخر سال گذشته و احتمال رشد ۸ درصدی مازاد بر نرخ تورم این بخش در سال جاری موجب شده است تا به نظر نرسد بازار آرامی برای اجاره‌بها داشته باشیم.

تداوم افزایش اجاره مسکن تا پایان تابستان امسال

مهدی سلطان محمدی دیگر کارشناس فعال بازار مسکن با پیش بینی بازار اجاره مسکن در سال جاری گفت: در خصوص  بازار اجاره در سال جاری  با ورود به تابستان، افزایشِ تدریجی اجاره‌بها در این بازار، قابل انتظار است و این روند افزایشی، قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را خواهد داشت.

وی افزود: شایان توجه است که مهمترین عوامل تاثیرگذار بر رشد اجاره مسکن، رشد قیمت مسکن و تورم عمومی است و براین اساس و با توجه به روند قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته، پیش بینی می‌شود نرخ رشد اجاره مسکن، اندکی بیشتر از نرخ تورم عمومی باشد.

سخن آخر

بنابراین با توجه به نظرات فعالان وکارشناسان بازار مسکن به نظر می رسد در سال جاری به دلیل رکود سنگین حاکم بر بازار خرید وفروش مسکن از یک طرف و افزایش بی حساب وکتاب نرخ ارز از طرف دیگر شاهد صعودی شدن نرخ اجاره مسکن حداقل تا پایان تابستان سال جاری باشیم که با وقوع این اتفاق به طورحتم درشهرهای بزرگ کشور و به خصوص پایتخت شاهد حاشیه نشینی دهک های پایین جامعه به لحاظ درآمدی خواهیم بود.نکته مهم دیگر در بازار اجاره بها نرخ های کرایه ای هست که موجران به مستاجران می دهند. درحقیقت نسبت به این نرخ ها باید دقت کرد به طوری که در شرایط کنونی موجران قیمت های گزافی را بابت اجاره خانه به مستاجران می دهند.