چندی پیش طرحی به‌عنوان یکی از راه‌های مبارزه با احتکار مسکن و کاهش قیمت آن در دستور کار مجلس قرار گرفت که طبق آن از خانه‌هایی که بیش از یک‌سال خالی مانده باشند، مالیات بیشتری اخذ می‌شود. اما این طرح با سیل عظیم مخالفان روبرو شد. این طرح سرانجام در مجلس تصویب شد اما به […]
چندی پیش طرحی به‌عنوان یکی از راه‌های مبارزه با احتکار مسکن و کاهش قیمت آن در دستور کار مجلس قرار گرفت که طبق آن از خانه‌هایی که بیش از یک‌سال خالی مانده باشند، مالیات بیشتری اخذ می‌شود. اما این طرح با سیل عظیم مخالفان روبرو شد. این طرح سرانجام در مجلس تصویب شد اما به این علت که شورای نگهبان به برخی از بندها ایراد وارد کرده است، مجلس شورای اسلامی عمل اصلاحیه این طرح را در دستور کار قرار داده است. طی اقداماتی قرار است این قانون به‌عنوان یکی از موارد مالیات بر ثروت در لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم ذکر و شبهات و مشکلات آن رفع شود.
موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خریدوفروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم مبدل می‌شود. در واقع این افراد براین عقیده هستند که وضع مالیات بر خانه‌های خالی، حتی اگر به ایجاد جنبش در بازار مسکن نیز نینجامد، حداقل مالیات آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود. نباید این نکته مهم را فراموش کنیم که احتکار یکی از عواملی است که به رکود بازار مسکن دامن زده است، راه‌حلی که برای این مشکل مطرح می‌شود، بیش از سه‌سال در کشاکش موافقت و مخالفت مجلسی‌ها، کارشناسان و مسئولان گاه به فراموشی سپرده می‌شد و گاه موضوع اصلی اظهارنظرها قرار می‌گرفت.
از طرف دیگر بسیاری از کارشناسان دیگر حوزه مسکن معتقدند مالیات تنها راه‌حل نیست اما می‌تواند موثرترین راه باشد. برای تعادل بخشیدن به عرضه و تقاضا در بخش مسکن باید سالانه ٢میلیون واحد مسکونی ساخته شود. آمارها نشان از ظرفیت بالای بخش مسکن و لزوم اتخاذ شیوه‌های موثر برای ساماندهی آن دارد و هیچ راهی موثرتر از وضع مالیات‌های سنگین برای جلوگیری از احتکار و عرضه‌نشدن مسکن ساخته‌شده وجود ندارد و مصوبه اخیر مجلس شورای اسلامی برای شناسایی خانه‌های خالی آغازی بر یک فرآیند است که البته مانند همه قوانین، اجرای آن مهم است و اگر به قانونی بدون ضمانت اجرا تبدیل شود، در کنار بسیاری از قوانین کاغذی خواهد نشست.
به منظوربررسی آثار اجرای این طرح بربازار مسکن با فعالان وکارشناسان این حوزه گفتگو کرده ایم تا از نظر آنها درباره این موضوع مهم مطلع شویم.
احتکارخانه های خالی با هدف افزایش قیمت
زهرا سعیدی‌مبارکه، نماینده مجلس شورای اسلامی یکی از موافقان طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه است با بیان اینکه مسائل اقتصادی با هم ارتباط دارند و در اقتصاد خانوارها نیز وضع به همین صورت است گفت: یکی از مسائلی که اقتصاد خانوارها را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد، بحث هزینه‌های بالا برای پرداخت اجاره‌بها و خرید مسکن است، درحالی هزینه‌های تأمین مسکن درکشور بالاست که تعداد قابل توجهی خانه خالی از سکنه وجود دارد و مالکان بخشی از این خانه‌های خالی به دلیل افزایش قیمت از اجاره یا فروش خانه‌های خالی، شانه خالی می‌کنند.سعیدی‌مبارکه درباره امتناع از فروش مالکان نیز افزود: امتناع از فروش خانه‌های خالی با هدف افزایش قیمت قابل‌قبول نیست و بنابراین باید با راهکارهای مختلف زمینه استفاده از این امکان را فراهم کرد که یکی از راهکارها می‌تواند ارایه وام مسکن با شرایط آسان باشد. وی گفت: در هرصورت براساس مقررات، از خانه‌های خالی که به قصد افزایش قیمت از فروش آنها امتناع می‌شود، باید مالیات اخذ کرد.
اخذ مالیات از درآمد خانه خالی
بختیار عباسلو، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری نیز درباره قانون مالیات بر درآمد گفت: مالیات‌های اخذشده باید مالیات بر درآمد باشد. مالیات از خانه‌ها از راه‌های مختلفی به دست می‌آید. این مالیات‌ها می‌تواند از راه اجاره‌بها به دست آید، همچنین مالیات از شغلی که شخص در واحد دارد. با این وجود مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه موضوعیت ندارد و شاید بتوان برای آنها عوارض پیش‌بینی کرد.
عباسلو با اشاره به اینکه اخذ مالیات تنها می‌تواند مالیات بر درآمد باشد، افزود: راه درست برای اخذ مالیات تنها مالیات بر درآمد است. خانه خالی از سکنه‌ای که منبع درآمدی برای مالک آن ندارد، نمی‌تواند شامل دریافت مالیات بر درآمد باشد. تنها راه‌حل منطقی و صحیح آن است که از اجاره‌بهای دریافتی منازل می‌توان مالیات دریافت کرد. برای دریافت مالیات باید درآمد با منفعتی وجود داشته باشد و در چارچوب قانون مالیاتی، مالیات دریافت شود.
این وکیل پایه یک دادگستری این طرح را دور از منطق خواند و افزود: طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی، توجیه منطقی ندارد. نمی‌توان مالکان را مجبور کرد تا بابت خانه‌های خالی‌شان که هیچ درآمدی از آن ندارند، مالیات‌های گزاف پرداخت کنند. باید مالکان را تشویق کرد که خانه‌های خود را اجاره دهند تا هم منبع درآمدی برای خودشان باشد و هم مسکن از رکود خارج شود که وقوع این اتفاق می‌تواند به اقتصاد مسکن در کشور و به‌خصوص در کلانشهرها کمک شایانی کند اما وجود این طرح با منطق مالیات سازگار نیست.
خالی بودن واحد مسکونی قابل اثبات نیست
نرگس رزبان، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره امکان اجرایی شدن یا نشدن قانون مالیات بر خانه های خالی اظهار کرد: بر اساس قانون، طراحی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به وزارت راه و شهرسازی واگذار شده که این وزارت خانه تا کنون بخش زیادی از اقدامات مربوط به سامانه را انجام داده است ودر این سامانه وزارت خانه مذکور با همکاری تعداد زیادی دستگاه مرتبط مانند سازمان ثبت اسناد و املاک، سازمان ثبت احوال، شرکت پست، کاداستر، اماکن ناجا و … اطلاعات مربوط به اسکان را در سامانه املاک و اسکان وارد کند که به نظر می رسد اجرای این کار بسیار مشکل باشد.
وی ادامه داد: ۲۷ میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که که باید همه اطلاعات مربوط به مالک، نوع ملک، محل قرار گرفتن، پلاک ثبتی و بسیاری اطلاعات ریز و درشت دیگر برای هر واحد مسکونی به طور مجزا احصا شود. البته در گام اول اجرای این قانون، قرار است اطلاعات مربوط به املاک مسکونی شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در سامانه وارد شود.
رزبان افزود: اگرچه سامانه املاک و اسکان طراحی شده، اما هنوز اطلاعات مرتبط در آن وارد نشده است بنابراین همچنان امکان واگذاری کاربری سامانه مذکور به سازمان امور مالیاتی وجود ندارد. ضمن اینکه یکی از ضعفهای این قانون این است که دستگاه های ذیربط به همکاری با وزارت راه و شهرسازی مکلف نشده اند؛ در نتیجه برخی دستگاه هایی که از آنها در قانون نام برده شده است، ممکن است همکاری های لازم را در خصوص دادن اطلاعات املاک به وزارت راه و شهرسازی نداشته باشند.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره امکان شناسایی خانه های خالی تصریح کرد: شناسایی اینکه کدام واحد مسکونی خالی و کدام یک در حال استفاده است، بسیار مشکل است؛ اگر به سمت استفاده از قبوض آب و برق برویم، مشکل دیگری ایجاد خواهد شد چرا که مالک می تواند با استفاده از روشن گذاشتن لامپ یا باز گذاشتن شیر آب این ابزار کنترلی را دور بزند؛ اگر به سمت روش های سنتی و بررسی خانه به خانه برویم، علاوه بر آنکه عملا امکان اجرا ندارد یا بسیار هزینه بر است، مالک می تواند بگوید برای فروش یا برای اجاره آن را سپرده ولی هنوز مشتری از ملک بازدید نکرده است.
سخن آخر
بنابراین با به تعویق افتادن اجرای قانون اخذ مالیات از خانه های خالی به نظر می رسد شاهد واکنش های گسترده ای درباره این موضوع باشیم. درحقیقت از یک طرف اخذ مالیات بر خانه های خالی می تواند نان سوداگران بازار مسکن را آجر کند واز طرف دیگر شناسایی وچگونگی اخذ مالیات ازخانه های خالی موضوع مهمی است که باید به درستی اتفاق بیفتد تا حقی از کسی ضایع نشود.
