با توجه به نوسانات ارزی و مشکلات اخیر اقتصادی کشور، سقف اجاره بها به شکل فزاینده‌ای بالا رفت و این افزایش قیمت‌ها بسیای از کارشناسان مسکن را بر آن داشت تا تعیین سقف اجاره بهار و همچنین نظارت بیشتر بر نحوه قیمت‌گذاری‌ها در بازار مسکن را مطالبه کنند. پس از کش و قوس‌های فراوان اما […]
با توجه به نوسانات ارزی و مشکلات اخیر اقتصادی کشور، سقف اجاره بها به شکل فزاینده‌ای بالا رفت و این افزایش قیمت‌ها بسیای از کارشناسان مسکن را بر آن داشت تا تعیین سقف اجاره بهار و همچنین نظارت بیشتر بر نحوه قیمت‌گذاری‌ها در بازار مسکن را مطالبه کنند. پس از کش و قوس‌های فراوان اما محمد اسلامی درباره تعیین سقف اجاره بها اظهار کرد: اگرچه گزارش کمیته ۹ نفره تعیین سقف اجاره بها هنوز به دست بنده نرسیده، اما نمی‌توان برای قراردادهای اجاره سقف مشخصی تعیین کرد.
درواقع در روزهای اخیر صحبت‌هایی از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه برای کنترل بازار اجاره در نظر دارند سیاست‌های تشویقی و تنبیهی مالیاتی تعیین شود ارائه شد اما درخصوص ساماندهی عملیاتی به وضعیت بازار مسکن دیروز سازمان امور مالیاتی اعلام کرد که نحوه تدوین ارزش اجاری املاک را مشخص کرده است.
بخشنامه رییس کل سازمان امور مالیاتی با موضوع ارائه نکاتی در رابطه با ارزش‌های اجاری املاک تعیین شده توسط ادارات امور مالیاتی سراسر کشور برای عملکرد سال قبل و در مورد نحوه تدوین ارزش اجاری عملکرد سال ۱۳۹۷ به بعد طی نامه‌ای در تاریخ ۲۴ تیرماه ۹۸ توسط معاون اول رییس‌جمهور، درباره ارزش‌های اجاری املاک با تشریح نحوه تدوین ارزش اجاری عملکرد سال ۱۳۹۷ به بعد ابلاغ شد.
در متن این نامه که در عکس آن در همین گزارش وجود دارد، آمده است: با توجه به نتایج بررسی‌های به عمل آمده در رابطه با نحوه تعیین ارزش‌های اجاری عملکرد سال ۱۳۹۶ املاک توسط ادارات امور مالیاتی سراسر کشور و عدم رعایت مفاد بخشنامه شماره ۲۰۰/۹۷/۸۴ مورخ ۴ شهریور ۹۷ و الگوی ابلاغی ضوابط تعیین ارزش اجاری املاک پیوست آن و الحاق بعضی بندها و استثناها به ضوابط اجرایی یاد شده، نکات زیر به عنوان موضوعات قابل توجه در نحوه تعیین ارزش اجاری عملکرد سال ۱۳۹۷ توسط ادارات کل امور مالیاتی استان ها و واحدهای تابعه آمده است:
اگرچه ملحوظ نظر قرار دادن همه پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت اجاری املاک و پیش بینی موارد خاص در این زمینه در جهت رعایت عدالت مالیاتی، رفع ابهامات و کاهش اعتراضات مؤدیان راهگشا و مفید به فایده است، اما باید توجه شود که تدوین الگوی ضوابط اجرایی ارزشی اجاری املاک با رویکرد ساده سازی و یکسان سازی ضوابط محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در سامانه «سنیم» و در راستای برنامه‌های در دست اجرا در سازمان متبوع صورت پذیرفته و با توجه به محدودیت‌های اجرایی مزبور، نرم افزار یکپارچه محاسبه مالیات اجاره املاک طراحی و تولید شده است.
بنابراین با توجه به اهمیت اجرای هماهنگ و یکپارچه ارزش اجاری املاک در کشور، رعایت دقیق مفاد بخشنامه مذکور و الگوی پیوست آن توسط ادارات امور مالیاتی سراسر کشور الزامی بوده و ادارات یادشده موظف‌اند از الحاق یا حذف برخی از بندهای الگوی ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک و یا اعمال هر گونه تغییرات به استثنای نصاب‌ها و نرخ‌های مندرج در آن خارج از چارچوب الگوی ابلاغی سازمان خودداری کنند.
علاوه بر این، ادارات مذکور مکلف‌اند به منظور رفع برخی ناهماهنگی‌ها و مشکلات احتمالی در تعیین جدول اجاره املاک مشابه موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم در مناطقی که قیمت اجاره املاک آنان از تنوع قیمتی متفاوت برخوردار می‌باشد (دارای محله های مرغوب و یا ضعیف و محروم می باشند)، مراتب را از طریق اصلاح نقشه‌های بلوک‌بندی املاک و طبقه‌بندی آنها به بلوک‌های کوچکتر و همگن و رعایت ملاحظات قلبی املاک با کاربری‌های مختلف اقدام نمایند.
بدیهی است عدم تطابق ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک با الگوی ابلاغی سازمان منجر به عدم امکان پیاده‌سازی جدول ارزش اجاری در سامانه سنیم و اخلال در برنامه‌های آتی سازمان در خصوص مکانیزه کردن کامل فرایندهای مالیاتی خواهد شد.
بر اساس دستورالعمل ابلاغی ۷ تیر ۹۶، مسئولیت تعیین ارزش اجاری املاک مشابه در مرکز استان و شهرهای تابعه به ادارات کل تفویض شده است، از سوی دیگر امکان بازبینی و اصلاح ارزش‌های اجاری تعیین شده پس از تعیین و ابلاغ ارزش‌های مذکور توسط ادارات امور مالیاتی وجود ندارد. بر این اساس مجدداً تاکید می‌شود، مدیران کل با تشکیل کارگروه‌های تخصصی املاک در ادارات کل و انجام هماهنگی‌های لازم نسبت به نحوه عملکرد و تصمیمات واحدهای تابعه قبل از ابلاغ جدول اجاره املاک مشابه از حیث رعایت قوانین و مقررات و مفاد الگوی ضوابط اجرایی ابلانی و لحاظ نمودن پارامترهای موثر بر ارزش های اجاری املاک (نظیر نوع کاربری ملک، موقعیت جغرافیایی ملک، معیارهایی از قبیل سطح توسعه یافتگی و …) در تعیین ارزش های مذکور، نظارت کامل را اعمال و ترتیبی اتخاذ نمایند که ارزش اجاری عملکرد هر سال، حداکثر تا پانزدهم مرداد ماه سال بعد تعیین و ابلاغ و نسخه ای از ضوابط و جداول ارزش اجاری املاک مربوط به مرکز استان و شهرستان های تابعه از طریق بارگزاری بر روی (FTP) استان به معاونت پژوهش، برنامه‌ریزی و امور بین‌الملل دفتر پژوهش برنامه ریزی و مرکز فاوا ارسال شود.
گفتنی است که به زعم اخبار برخی از خبرگزاری‌ها، دولت در روزهای گذشته با تعیین سقف اجاره بها مخالفت کرده است. خبرگزاری فارس در اینباره نوشته است: «اگر چه این روزها بازار مسکن دچار یک نوع کسادی و افت معاملات مسکن شده است اما رشد قابل توجه اجاره بها در فصل نقل و انتقالات به شکل کاملا ملموسی خودنمایی می کند.
فعالان بازار اگر چه بر این باور هستند که نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است و رشد اجاره بها اجتناب ناپذیر است اما کارشناسان مسکن بر این باور هستند که نبود برنامه های کوتاه مدت و بلند مدت باعث نابسامانی بازار اجاره بها شده است.متاسفانه موج گرانی بازار اجاره مسکن بر مستأجران فشار مضاعف وارد کرده و باعث شده تا اکثر مستاجران به حاشیه شهرها و مناطق پایین تر کشیده شوند.
پس از وقوع این جابجایی های ناخواسته از سوی مستاجران که بر اثر رشد بی ضابطه نرخ اجاره بها بوده است از روزهای آغازین فصل نقل و انتقالات دولت به فکر ساماندهی بازار مسکن به خصوص اجاره بها افتاد. اقدامی که به گفته کارشناسان دیر بود. دولت از همان روزهای نخست با آزمون و خطا بدنبال ساماندهی این بازار بود و بحث تعیین سقف اجاره بها را مطرح کرد اما بعد از چند روز اسلامی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد تعیین سقف اجاره بها ممکن نیست و نمی توان برای اجاره بها نرخ تعیین کرد.
در آخرین جلسه هیات دولت تشکیل کمیته تعیین سقف اجاره بها منتفی شده و به نوعی هیات دولت نسخه این کمیته و ایده تعیین سقف برای اجاره‌بها را پیچیده است.»
لازم به توضیح است که ابلاغ الگوي ضوابط تعيين ارزش معاملاتي و اجاری املاک کشور، نحوه برگزاري جلسات کميسيون تقويم املاک و نحوه محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاک در ماده ۵۴ قانون ماليات برعهده سازمان امور مالیاتی کشور است.
