ماهور مهراد/ برای مشارکت و سرمایه گذاری در نوسازی بافتهای ناکارآمد شهری مشوق هایی در نظر گرفته شده اما تحلیلگران، این عرصه را با چالشهایی همراه میبینند. این در حالی است که تامین مالی پروژههای بازآفرینی شهری در تمامی شهرهای کشور توسط سیستم بانکی شکل جدیتری به خود گرفته و به دنبال […]
ماهور مهراد/
برای مشارکت و سرمایه گذاری در نوسازی بافتهای ناکارآمد شهری مشوق هایی در نظر گرفته شده اما تحلیلگران، این عرصه را با چالشهایی همراه میبینند. این در حالی است که تامین مالی پروژههای بازآفرینی شهری در تمامی شهرهای کشور توسط سیستم بانکی شکل جدیتری به خود گرفته و به دنبال تسهیلات خرید مسکن در بافت فرسوده با نرخ ۸ درصد که به ۶ درصد رسیده، معاملات در این بافتها ۴۰ درصد افزایش داشته اما سرعت ساخت و ساز توسط بخش خصوصی به رشد بالاتری احتیاج دارد.
درواقع متقاضیان ساخت مسکن در بافتهای فرسوده میتوانند از طریق سپرده گذاری با روشی مشابه متقاضیان خرید واحدهای مسکونی اقدام به ساخت مسکن با استفاده از این تسهیلات کنند؛ به عبارت دیگر تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم نه تنها برای متقاضیان خرید واحدهای مسکونی (خانه اولی های سپرده گذار متقاضی خرید مسکن در نقاط مختلف شهری و سایر متقاضیان خرید مسکن در بافت های فرسوده) قابل استفاده است بلکه برای متقاضیان ساخت مسکن نیز کاربرد دارد.
اما به لحاظ تاریخی، اواخر سال ۹۶، نوسازی متفاوت بافتهای فرسوده در قالب برنامه ملی بازآفرینی شهری با فرمان رئیسجمهور آغاز شد. هدف از اجرای این برنامه احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانههای خدماتی» عنوان شد. این مدل نوسازی، اراضی دولتی یا دارای مالکیت شهرداری ها را بدون دریافت بهای زمین در ابتدا برای ساخت و ساز، پیشروی سرمایهگذاران قرار میدهد.
در این برنامه قرار است پس از گذشت ۱۰ سال از اجرای برنامه بازآفرینی شهری معادل یک میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شود. اگرچه این الگو با هدف تسریع روند نوسازی بافت فرسوده به ویژه در کلانشهری همچون تهران که مساحت بافت فرسوده آن به ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار رسیده است طراحی شده اما کارشناسان نوسازی معتقدند برای آنکه این طرح به اهداف خود به طور کامل دست پیدا کند به سه اقدام مکمل نیاز دارد. از دیدگاه کارشناسان، نخستین اقدامی که می تواند جریان نوسازی بافت فرسوده و تمایل سمت عرضه برای ورود به محدوده قدیمی شهرها را متحول کند، کاهش نرخ سود تسهیلات بدون سپرده در محدوده بافت فرسوده است. از دیدگاه کارشناسان حوزه نوسازی دومین اقدامی که برای پیشرفت اجرای این طرح موثر است، پای کار بودن شهرداری به عنوان یکی از اضلاع مهم در جریان نوسازی بافت فرسوده است. شهرداری میتواند همزمان در چند مسیر در تحقق اهداف طرح ملی بازآفرینی حرکت کند. تامین زمین، جلب مشارکت اجتماعی و فرهنگسازی بر مبنای ایجاد شناخت از ضرورت نوسازی بافت فرسوده از مهمترین این گام ها است. چراکه طی سالهای گذشته یکی از مهمترین دلایل ناکامی طرحهای نوسازی اجرا شده، عدم همراهی و مشارکت ساکنان و مالکان بافت فرسوده شهرها بوده است.
در نهایت اقدام سوم مکمل از نگاه کارشناسان بافت فرسوده، ورود متفاوت دولت و متولی بخش مسکن به این حوزه است. از آنجا که این طرح به پشتوانه فرمان رئیس جمهوری استارت زده شده، متولی نوسازی بافت فرسوده در دولت به عنوان راهبر اصلی طرح بازآفرینی شمرده می شود. از این رو نیاز است تا برای اجرای این طرح در مناطق فرسوده تدابیر به هنگام و لازم برای هم جهت کردن نیروهای موثر بر بافت فرسوده اتخاذ شود.
بر همین اساس، مشارکت شهرداری ها در غالب برگزاری جلسات در اتاق فکرهایی که متشکل از اعضای شرکت بارآفرینی شهری و شهرداری ها بود، افزایش یافته است و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری نیز از افزایش تسهیلات بهسازی نوسازی مسکن در محلات هدف بازآفرینی شهری به انبوه سازان به میزان ۱۷۰ میلیون تومان خبر داده است. مهدی عبوری همچنین گفت: به ازای هر واحد مسکونی ۱۷۰میلیون تومان تسهیلات ساخت در محدوده و محلات هدف بازآفرینی در کلانشهر تهران در قالب قرارداد عاملیت، توام با تسهیلات بدون سپرده و اوراق گواهی حق تقدم به انبوهسازان حرفهای و سازندگانی که فناوریهای نوین را رعایت کنند، پرداخت می شود. این تسهیلات به ترتیب ۵۰ میلیون تومان با نرخ سود ۹ درصد، ۶۰ میلیون تومان با نرخ ۱۸ درصد و مابقی آن با نرخ ۱۶ درصد محاسبه و پرداخت خواهد شد.
عبوری در خصوص پرداخت این تسهیلات در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار جمعیت گفت: در این شهرها میزان وام به ازای هر واحد مسکونی ۱۴۰ میلیون تومان افزایش یافته که به ترتیب ۴۰ میلیون تومان آن با نرخ سود ۹ درصد، ۶۰ میلیون تومان با نرخ ۱۸ درصد و ۴۰ میلیون دیگر آن با نرخ ۱۶ درصد محاسبه و به متقاضیان پرداخت خواهد شد.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه تسهیلات ساخت در بافتهای ناکارآمد شهری در سایر کلانشهرها به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است، گفت: نرخ سود این تسهیلات نیز به ترتیب برای ۵۰ میلیون تومان از محل قرارداد عاملیت، ۵۰ میلیون تومان بدون سپرده و ۶۰ میلیون تومان از محل اوراق به ترتیب با نرخ سود ۹، ۱۸ و ۱۶ خواهد بود.
این در حالی است که مدیر امور اعتباری بانک مسکن پیش از این، شکل پرداخت تسهیلات ارزانقیمت ساخت مسکن در بافت فرسوده به سازندهها را اعلام کرد. محمدحسن علمداری درخصوص آخرین وضعیت و شرایط پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در بافتهای فرسوده به سازندهها گفت: سازندههای مسکن در بافتهای فرسوده شهری نیز میتوانند مانند سایر سازندهها اقدام به دریافت تسهیلات ساخت از بانک مسکن کنند و هیچ محدودیتی از بابت دریافت تسهیلات ساخت ندارند.
وی افزود: به این معنا که سازندههای بافت فرسوده نیز میتوانند مانند سایر سازندهها از همه مسیرهای موجود برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن استفاده کنند و علاوه بر آن یک مسیر دیگر نیز برای دریافت تسهیلات ارزانقیمت ساخت مسکن در محدودههای هدف نوسازی و بافتهای فرسوده شهری بهصورت اختصاصی و براساس قانون برای سازندههای مسکن در این محدودهها تعریف شده است. وی با بیان اینکه هماکنون نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن برای سازندههای واحدهای مسکونی در مناطقی غیر از محدوده بافتهای فرسوده ۱۸درصد است، شرط دریافت تسهیلات ارزانقیمت ۹درصدی برای سازندههای مسکن در بافتهای فرسوده را شرح داد.
بنابراین همه سازندههایی که از طرف شرکت بازآفرینی شهری برای دریافت تسهیلات نوسازی و ساخت مسکن در بافتهای فرسوده به بانک مسکن معرفی شوند مشمول دریافت تسهیلات ساخت مسکن با نرخ سود ۹درصد هستند و بانک مسکن این تسهیلات را به آنها پرداخت میکند و مشکلی از بابت عدم پرداخت تسهیلات به آنها وجود ندارد. وی افزود: در سالهای قبل عدم اختصاص یارانه از سوی دولت برای پرداخت یارانه سود تسهیلات ساخت مسکن در بافتهای فرسوده مانع از دسترسی سازندهها به تسهیلات ارزانقیمت بود اما هم اکنون و براساس مصوبه دولت برای اجرای طرح بازآفرینی شهری ۵۰درصد از نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن معادل ۹درصد از نرخ سود ۱۸درصدی از محل وجوه اداره شده در قالب یارانه سود به سازندههای واجد شرایط اختصاص مییابد و بانک مسکن میتواند اقدام به پرداخت تسهیلات ارزانقیمت به این سازندهها به شرط معرفی از سوی شرکت بازآفرینی شهری کند.
گفتنی است که صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان بهعنوان یکی از ابزارهای تامین مالی در شرایط تنگناهای مالی طی چند سال گذشته یکی از روشهای نوین تامین مالی هستند که شرکتهای تابعه بانک مسکن در اجرای پروژهها به کار میگیرند.