میگویند خانه دار شدن در ایران بدل به یک رویا شده است. این ادعا را کسانی از عمق وجود درک می کنند که مستاجر باشند، به ویژه در شهرهای بزرگ ایران نظیر تهران، اصفهان، مشهد، تبریز، شیراز و اهواز. افزایش نرخ مسکن در دو سال گذشته پا را از شهرهای بزرگ هم فراتر گذاشته و […]
میگویند خانه دار شدن در ایران بدل به یک رویا شده است. این ادعا را کسانی از عمق وجود درک می کنند که مستاجر باشند، به ویژه در شهرهای بزرگ ایران نظیر تهران، اصفهان، مشهد، تبریز، شیراز و اهواز.
افزایش نرخ مسکن در دو سال گذشته پا را از شهرهای بزرگ هم فراتر گذاشته و به مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک هم رسیده است.
برخلاف بسیاری از کشورهای جهان که سال‌هاست، سیاست‌های روشن و واحدی برای تامین مسکن شهروندان دارند، ایران با تغییر دولت‌ها سیاست‌های بنیادینش تغییر می‌کند و پر بیراه نیست اگر بگوییم در ۴ دهه گذشته بیش از ۴۰ سیاست در حوزه مسکن تدوین و اجرا شده است، تا شرط قانون اساسی درباره حق داشتن مسکنی آبرومند برای هر ایرانی
را محقق کند.
از مسکن‌های بنیاد مسکنی که در دوران جنگ رواج داشت تا طرح‌های ساخت مسکن با مشارکت بخش خصوصی در دوره هاشمی و خاتمی، مسکن مهر در دولت احمدی نژاد، مسکن اجتماعی در دولت روحانی و حالا هم وعده ساخت یک میلیون مسکن ملی در سال توسط دولت دکتر رییسی.
وعده‌ای که اگرچه هنوز محقق نشده است، اما به هرحال از شیوه نامه‌ای برخوردار است که دولت بر اساس آن امور این حوزه را تدبیر می‌کند، اگرچه ریزبرنامه‌های شیوه نامه مشخص نشده و معلوم نیست، بانک‌ها دقیقا چه نقشی در این زمینه دارند و بحث زمین رایگان به چه صورت سامان داده
خواهد شد.
با همه اینها رکود بازار مسکن در سال جاری غیرقابل پیش بینی نبود. آمارها نشان میدهد بازار مسکن در تابستان و ۵۰ روز اخیر پاییز به شدت دچار رکود شده اما متاسفانه مالکان از قیمت‌گذاری‌های نجومی خود پا پس نمی‌کشند و دولت نیز به جز اخذ نیم‌بندِ مالیات از خانه‌های خالی، هیچ قدرتی در این حوزه ندارد و کلان سازها به خصوص در شهرهای بزرگ اسب خودشان را می‌تازانند.
مرکز آمار ایران و بانک مرکزی به تازگی گزارشی از تحولات بازار مسکن در ابتدای پاییز منتشر کرده‌اند. گزارش هر دو نهاد یک وجه اشتراک و یک تفاوت دارد. هر دو نهاد اگرچه از کاهش حجم معاملات در مهرماه امسال در شهر تهران خبر می‌دهند اما نظر مشترکی در مورد روند قیمت ندارند. مرکز آمار میگوید «تورم ماهانه مسکن» منفی شده اما بانک مرکزی از ادامه رشد قیمتها در بازار معاملات ملک میگوید.
همین تعارض درون نهادهای دولتی به خوبی دلیل سرگردانی و بی‌ثباتی در بازار عمومی مسکن را نشان میدهد. کاهش حجم معاملات مسکن در بسیاری از مواقع به رکود و بیکاری در برخی از شاخه‌های جانبی این تجارت نیز دامن می‌زند. به عنوان نمونه افراد شاغل در حوزه مصالح ساختمانی، حمل و نقل تخصصی به علاوه ماشین آلات سنگین ساختمانی و کارگران ماهر از این وضعیت متضرر می‌شوند.
بر اساس اخبار به دست آمده توسط خبرنگار «جمله» از بازار مسکن فعالان «بازار مسکن» میگویند تعداد معاملات در مهرماه از تابستان هم کمتر بوده است و در یک ماه اخیر با توجه به وضعیت کشور و اعتراضات، حتی مراجعه به دفاتر مشاور املاک هم کاهش داشته است.
فعالان بازار مسکن میگویند شرایط فعلی بازار به گونه‌ای است که تا به حال آن را تجربه نکرده‌اند، در کنار ریزش معاملات، اما قیمتها کاهش پیدا نمی‌کند.
به گفته آنها ۵۰ درصد معاملات مسکن متعلق به سرمایه گذاران و ۵۰ درصد نیز مربوط به خریدارانی است که قصد ارتقای ملک خود را دارند.
آنگونه که اکو ایران گزارش داده است؛ یکی از فعالان بازار مسکن از تاثیر مستقیم فضای کشور بر بازار مسکن سخن میگوید و تاکید می‌کند در این مدت هیچ معامله‌ای انجام نداده است و به نظر میرسد فعالیت اقتصادی در این حوزه را با چالش روبه‌رو کرده و سازندگان هم تلاش بر حفظ داراییهای خود دارند و کمتر پروژه جدید شروع کرده و املاک ساخته شده را هم تا روشن شدن وضعیت اقتصادی
عرضه نکرده اند.
اما در این میان همچنان می‌توان فایل‌های ارزان قیمتی را پیدا کرد که فروشندگان به علت نیاز به پول حاضرند با قیمت پایین‌تر املاک‌شان را عرضه کنند.
یکی از متغیرهای جدید بازار مسکن که برای نخستین بار بر آن تاثیر گذاشته، ناآرامی‌های اخیر است که نه تنها بر میزان مراجعه به
بنگاه‌های معاملات مسکن موثر افتاده ، بلکه چشم انداز این بازار را نیز تحت تاثیری جدی قرار داده است.
به اینها باید مالیات بر عایدی مسکن را نیز افزود که بر قیمت تمام شده سوار میشود. البته یک نکته مهم در این زمینه وجود دارد که گرفتار همان مشکلات بوروکراتیک همیشگی است. یعنی ابلاغ و عدم اجرا یا اجرای نصفه و نیمه.
این مالیات به تازگی با هدف رفع انجماد از «بازار مسکن» و کنترل سوداگری در این بازار طراحی و تصویب شده است. اما سوال این است که آیا در شرایط اقتصادی کشور و بدون لحاظ کردن تعدیلات تورمی، این نوع مالیات ستانی می تواند نتیجه بخش باشد؟
علیرضا عباسی نماینده مردم کرج در مجلس شورای اسلامی در رابطه با آخرین وضعیت طرح مالیات بر عایدی سرمایه گفته است: با توجه به نیاز کشور جهت کنترل بازارها، به خصوص بازار داراییهای اصلی شامل املاک، خودرو، طلا و ارز، در چند سال گذشته طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مورد توجه مجلس بوده است.
وی افزود: در حال حاضر بعد از اینکه متن پیشنهادی این طرح در کمیته مالیاتی کمیسیون اقتصادی بررسی شد، دستگاههای مختلف کشور از جمله بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان مالیاتی، بخش خصوصی و اتاقها، مرکز پژوهشهای مجلس و قوه قضائیه، همگی در نهایی شدن طرح مشارکت کردند. نتیجه این اقدامات، همین طرحی است که اکنون رسانهای شده و کمیسیون اقتصادی هم طرح را تصویب کرد. در حال حاضر طرح در صف صحن مجلس قرار دارد. تا یکی دو ماه آینده به نوبت
صحن میرسد.
بر اساس آخرین اطلاعات پایش شده در دومین ماه تابستان امسال؛ حجم نقدینگی وارد شده به بازار مسکن تهران ۸ همت پایین آمد. این کاهش را برخی تحلیل گران در راستای افت تمایل معامله گران در این بازار قلمداد کرده و ریشه آن را در انتظارات مثبت سیاسی مذاکرات برجامی در این ماه می‌دانند.
در مرداد ماه میانگین قمیت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران برابر با ۴۲ میلیون و ۷۳۰ هزارتومان معامله شده که در مقایسه با ماه قبل خود رشدی ۲٫۵ درصدی داشته است.
آماری که بانک مرکزی درخصوص مسکن تهران منتشر کرده نشان میدهد تعداد معاملات نیز در این ماه کاهشی بوده است. این اتفاق در نهایت منجر شد تا ارزش پول جابجا شده در این بازار به طور متوسط به توالی ماه‌های گذشته افتی مستمر پیدا کرده و اکنون در کمترین سطح سه ماه اخیر خود قرار بگیرد.
طبق داده های بانک مرکزی در این ماه تعداد معاملات مسکن برابر با ۷ هزارو ۸۲۵ فقره بوده که افتی ۲۴ درصدی را نسبت به ابتدای تابستان
داشته است.
به منظور بررسی حجم نقدینگی وارد شده به این بازار می‌توان به صورت میانگین قیمت معاملات هر ماه را در تعداد معامله ضرب کرده و آن را در میانگین متراژ معامله شده در بازار مسکن تهران تکثیر کنیم. این میانگین در تهران برابر با ۸۵ مترمربع در نظر گفته شده که درنهایت نشان می دهد ارزش پول جابجا شده در بازار مسکن برابر با ۲۸ هزار و ۴۲۱ میلیارد تومان بوده است.
مقایسه این رقم با ماه های گذشته نشان می دهد شاخص مذکور از پایان بهار امسال کاهشی شده و تاکنون ادامه داشته است.
در همین رابطه رشد ماهانه تزریق پول در بازار برابر با منفی ۲۲٫۱۲ درصد بود و رشد نقطه ای آن پس از سه ماه از مرز ۱۰۰ درصد پایین آمد. در نهایت رشد نقطه ای نقدینگی وارد شده به بازار مسکن برابر با ۹۶ درصد ثبت شده است.
آنچنان که گفته شد برجام برخلاف تصور بسیاری از دولتمردان تاثیری مهم بر بازار مسکن نیز داشته است. در همین زمینه، برخی مشاوران املاک فعال در سطح شهر تهران نیز این موضوع را تایید میکنند. یکی از مشاوران املاک فعال در غرب تهران در این خصوص میگوید: از زمانی که اخبار مربوط به توافق هسته ای طی ۱۰-۱۵ روز گذشته رسانهای شده، با تغییر رفتار خریداران و فروشندگان مواجهیم.
به اعتقاد وی، خریداران نگاه مثبت به برجام دارند و بر این باورند که این توافق امضا میشود اما از سوی دیگر، بیشتر فروشندگان چنین نظری ندارند و میگویند کاهش قیمتها و رکود حاکم بر بازار، فقط روانی است.
یکی دیگر از مشاوران املاک فعال در مناطق ۶ و ۷پایتخت با اشاره به اینکه فروشنده در بازار وجود دارد، اما خریداران فعلا دست نگه داشتهاند گفت: بیشتر فروشندگان امیدی به احیای برجام ندارند و بر این باورند که مانند دفعات قبل که بارها به دلیل برجام، قیمتها از نظر روانی کاهش پیدا کرد، این بار نیز کاهش قیمتها و رکود در بازار به زودی
تمام می شود.
از دیگر مشاوران فعال در شرق و منطقه ۸ تهران هم از کاهش شدید خرید و فروش در بازار خبر میدهد.
او می گوید: بازار در خواب فرو رفته و خریداران اقدام به خرید نمیکنند، فروشندگان هم اگر عجله نداشته باشند، کاهش قیمت نمی‌دهند.
