محمود باقری اقتصاددان، اعلام کرد: سال ۷۶ همزمان با دوره ریاست جمهوری آقای خاتمی، همراه با فاصله گرفتن از جنگ، وضعیت اقتصاد پایدارتر از قبل شد و قیمت مسکن در تهران، حدودا معادل ۳۳۰دلار بود. در آن برهه قریب به هشت سال، شاهد رشد خوبی از نظر صنعت و اقتصاد بودیم، کشور […]
محمود باقری اقتصاددان، اعلام کرد: سال ۷۶ همزمان با دوره ریاست جمهوری آقای خاتمی، همراه با فاصله گرفتن از جنگ، وضعیت اقتصاد پایدارتر از قبل شد و قیمت مسکن در تهران، حدودا معادل ۳۳۰دلار بود. در آن برهه قریب به هشت سال، شاهد رشد خوبی از نظر صنعت و اقتصاد بودیم، کشور ثروتمندتر و اوضاع بهتر شده بود. این رشد و رونق در حوزه مسکن نیز مشاهده شد. وی ادامه داد: سال ۸۴ متوسط قیمت مسکن در تهران ۵۸۰هزار تومان معادل ۶۴۰ دلار بود که تقریبا رقمی معقول بود. سال ۸۵ نیز قیمت مسکن همراه با رشد بود ولی قیمت دلار تا حدودی ثابت بود. درآمدهای دولت به علت فروش نفت افزایش یافت و پول زیادی به کشور تزریق شد.
به گزارش »جمله» به نقل از اقتصاد نوین، محمودباقری با بیان اینکه طرح زودبازده آقای احمدی نژاد موجب تزریق رقم زیادی به اقتصاد کشور و در نتیجه شوک بازار مسکن شد، اظهار کرد: نقدینگی به بازار مسکن فشار آورد و در سال ۸۶ قیمت مسکن به ۱۶۰۰دلار رسید که سال بعد هم این اتفاق ادامه داشت. سال ۸۷ مسکن تهران با بالاترین رقم دلاری روبرو شد که هر متر مربع آن برابر با ۱۸۰۰دلار بود. این رقم در عقل نمیگنجید زیرا معادل با قیمت مسکن در بسیاری از کشورهای توسعه یافته دنیا بود.
این کارشناس افزود: رشد اقتصادی ما ۴ درصد بود که آنهم به تبع رشد درآمد های نفتی حاصل شد. در واقع رشد صنعت به علت تزریق مرتب دلار و سرکوب نرخ ارز منفی شده بود که عملا واردات بر تولید ارجحیت داشت. رشد مسکن نیز علی رغم افزایش قیمتها روندی نزولی داشت.
پیشی گرفتن نرخ زمین از آپارتمان
وی با اشاره به اینکه سالهای پیش از ۸۶ قیمت زمین و آپارتمان در تهران برابر بود، تصریح کرد: سال ۸۶ و ۸۷ کمبود سیمان در تهران موجب افزایش قیمت آن نسبت به سایر کشورها شد که این اثر خود را در نرخ زمین نشان داد. یعنی زمین کالایی ارزشمندتر از آپارتمان شده بود و در حالی که قیمت آپارتمان رشدی سه برابری داشت، قیمت زمین ۶ برابر رشد یافت و هر متر مربع آن به۲۵۰۰ دلار یعنی سه میلیون تومان رسید.
باقری بیان کرد: سال ۸۸ توام با راکد شدن بازار و کاهش قدرت خرید، قیمتها کمی نزولی شد و دوباره سال ۸۹ درآمدهای نفتی سبب شد قیمت مسکن به همان ۱۶۰۰ دلار بازگردد.
این کارشناس در ادامه توضیح داد: تا سال ۸۹ صعودی در قیمت مسکن مشاهده نمیشود. ولی سال ۹۰ همراه با افزایش نرخ ارز، تورم هم مشهود بود که در پی آن قیمتها در سال ۹۲ به ۱۲۰۰ دلار برای هر متر مربع رسید و از آن پس نیز همین روال حفظ شده است.
افق قیمت مسکن در تهران
باقری با تاکید بر رشد عجیب قیمت دلار در چند هفته اخیر گفت: اگر این وضعیت ثابت بماند، قیمت مسکن قطعا دو ماه آینده شوکی را تجربه خواهد کرد.
وی تصریح کرد: قیمت مسکن به دلار از سال ۹۲ تا کنون تقریبا ثابت است و اگر نرخ دلار در همین قیمت تثبیت شود، نسبت قیمت مسکن هم حفظ خواهد شد که باتوجه به وضعیت فعلی اقتصاد ایران وکاهش درآمد سرانه، قیمتهای کنونی مسکن مناسب نیست.
باقری افزود: برای اینکه قیمتها به تعادل برسد، قیمت مسکن باید به همان ۸۰۰ دلار سال ۸۴ بازگردد و اگر وام مسکن به حدود ۳۰۰ یا ۳۵۰ میلیون تومان برسد، میتوانیم بگوییم نرخ مسکن در تهران نرخ طبیعی است. این افق مسکن در تهران است که البته همراه با آن قیمت در سایر شهرها نیز به تعادل نسبی خود میرسد.
قیمت مسکن چگونه به تعادل میرسد؟
وی در پاسخ به چگونگی به تعادل رسیدن قیمتها گفت: هزینه ساخت ثابت است پس به تعادل رسیدن قیمت آپارتمان در تهران زمانی ممکن خواهد شد که قیمت زمین به قیمت خود در سالهای قبل از ۸۴ بازگردد.
باقری در خصوص چگونگی کاهش هزینه ساخت بیان کرد: در حوزه ساخت قیمتها کاهش نمییابد مگر با کاهش قیمت زمین و کاهش هزینه های عوارض شهری چون عوارض ساخت صدور پروانه، هزینه انشعابات دولتی و… که با کاهش هزینهها در این مولفهها میتوان قیمت ساخت را تا حدود ۱۵ درصد کاهش داد.
وی با اشاره به سیاستهای مختلف کنترل قیمت مسکن مثل کنترل اجرا، عرضه زمین رایگان، عرضه مسکن اجتماعی و… توضیح داد: تا حدودی همه این سیاستها در تهران اتفاق افتاده است اما طرحی که در تهران اجرا نشد، سیاست کنترل بازار زمین یعنی اعمال عوارض بر قیمت زمین بود.
این کارشناس در رابطه با عوارض بر قیمت زمین بیان کرد: این عوارض به این صورت است که در هر پهنه متناسب با زمین عوارض صادر میکنیم. این روش در کشورهایی که دچار کمبود عرضه زمین بودند، از جمله چین اعمال شده و نتایج آن نیز مطلوب بوده است.
وی همچنین درباره سیاستهای تشویقی شهرداری گفت: سیاستهایی چون تخفیف ۵۰درصدی عوارض ساختمان بر اثر تجمیع، در تهران متوقف شده است و راه حل این است که بازار زمین در تهران کنترل شود که البته این موضوع هم از طرف دولت بعید است و هم با توجه به منافع گروههایی خاص امیدی به آن نیست.
باقری ادامه داد: در تمام دنیا خانههای کوچک را در مرکز شهر میگیرند و کسی که دوست دارد خانه بزرگتر داشته باشد، به حاشیه میرود ولی در ایران عکس این موضوع صادق است یعنی فرد به علت افزایش قیمت مسکن مجبور است در حاشیه هم خانهای کوچک بگیرد که این اتفاق مطلوب نیست و بازار عرضه زمین در تهران باید کنترل شود.
کنترل بازار عرضه زمین
به گفته این کارشناس مسکن، کنترل بازار عرضه زمین شدنی است و در همه دنیا انجام شده است و نتایج آنهم مانند انگلستان در سال ۱۹۸۰موفقیتآمیز بوده است.
محمود باقری با تاکید بر فرهنگ بد ایرانیان مبنی بر خرید زمین جهت حفظ ارزش پول گفت: این امر برای اقتصاد کشور زیانآور است و سیاست کنترل بازار زمین این است که زمین نباید خالی باشد یا باید آن را ساخت و یا عوارضش را پرداخت کرد که سیاست جدیدی نیست و اجرای آن در بسیاری از کشورها با موفقیت همراه بوده است.
این کارشناس در رابطه با مالیاتها بیان کرد: لازم است مالیات بر زمین در کشور رواج یابد و حبس سرمایه ملی در زمین و یا ساخت خانههای تک واحدی در جایی که تقاضای زمین شدید است باید پایان یابد. اجرایی شدن این مولفه میتواند قیمت زمین را کاهش دهد و اگر کاهشی ۴۰ درصدی در نرخ زمین داشته باشیم و ۳۰ تا ۴۰درصد به وام مسکن بیافزاییم مشکل حل خواهد شد.
کاهش شدید ساخت مسکن در ایران
باقری در ادامه توضیح داد: سالانه حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی برای زوجین نیاز است. حدود ۲۰۰ هزار طلاق در کشور داریم که نیمی از آنها نیاز به مسکن دارند. بخشی از جوانان میخواهند مستقل شوند که این موضوع خود حدود ۲۰۰هزار تقاضا ایجاد میکند. یعنی ما در حالت طبیعی بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون تقاضای مسکن داریم. در صورتی که فقط ۳۵۰ هزار واحد در سال ساخته میشود و ساخت باید ۴ برابر شود.
