دولت سیزدهم ماموریت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای چهار سال متوالی را در دستور کار قرار داده است؛ اما کارنامه یکساله اجرای این برنامه، عملکرد مطلوب و موفقی را نشان نمیدهد. به گزارش روزنامه جمله به نقل از دنیای اقتصاد، برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات […]
دولت سیزدهم ماموریت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای چهار سال متوالی را در دستور کار قرار داده است؛ اما کارنامه یکساله اجرای این برنامه، عملکرد مطلوب و موفقی را نشان نمیدهد.
به گزارش روزنامه جمله به نقل از دنیای اقتصاد، برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات موجود در این بخش غلبه کند، یک پازل پیشروی خود دارد که برای حل آن باید چهار حرکت اصلی انجام دهد. در این زمینه لازم است بهطور قطع، یک جعبه ابزار رونق از سوی وزیر جدید بهعنوان سیاستگذار مسکن بهکار گرفته شود. این جعبه ابزار ترکیبی از سیاستهای موثر برای رفع، کنترل و مهار بحرانهایی است که از درون و بیرون بازار مسکن، منجر به بروز مشکل برای هر دو سمت عرضه و تقاضای املاک مسکونی شده است.
پازلی که هماکنون مقابل وزیر جدید راهوشهرسازی قرار دارد که باید برنامههای خود را با توجه به آن تدوین و اجرایی کند، چهار تکه مهم دارد که حل آن نیازمند چهار حرکت است. این در حالی است که در شرایط فعلی، ۶ چالش اصلی در بازار مسکن وپیشروی وزیر قرار دارد. مساله ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال، عقبماندگی در برنامههای مربوط به نوسازی بافتفرسوده به میزان ۱۰۰هزار واحد در سال، سقوط قدرت خرید مسکن، جهش تاریخی اجارهبها، ساختوساز در عمیقترین رکود و جریان ملکی (غیرمولد) تورمساز در بازار، ۶چالش اصلی و فعلی بازار مسکن در شرایط حاضر هستند.
اولین حرکت برای حل این پازل، مربوط به «تشخیص درست صورتمساله» است. همچنین تجویز درست سیاستها، شناخت تلههای بازار مسکن و پرهیز از ورودبه آنها و از سوی دیگر توجه به «اعتبار» استثنایی عضو جدید کابینه در بدنه دولت، باید از سوی وزیر جدید مورد توجه قرار گیرد.
وزیر جدید مسکن، باید درک درستی از صورتمساله فعلی بازار مسکن، مشکلات این بخش، عوامل دخیل در آن و همچنین ابعاد طرح خانهسازی دولتی در قالب ساخت سالانه یکمیلیون واحد مسکونی داشته باشد.
یکی از مهمترین واقعیتهای بازار مسکن مربوط به عمق رکود دوگانه در این بازار است. بازار معاملات مسکن هماکنون و بعد از چهار سال پیاپی جهش شدید قیمتها و افت قدرت خرید متقاضیان بهویژه خانهاولیها وسایر متقاضیان مصرفی، در وضعیت رکود قرار دارد. این در حالی است که رکود در بازار ساختوساز نیز از سال۹۳ آغاز شده و هماکنون در عمیقترین شرایط خود طی دو دهه اخیر قرار گرفته است.
دستکم ۵سال است که رکود شدید در حوزه عرضه مسکن وجود دارد و روز به روز نیز بر عمق این رکود افزوده میشود. در چنین شرایطی، دولت، برنامه ساخت یکمیلیون مسکن در سال برای افزایش عرضه و کمک به خانهدار شدن متقاضیان واجد شرایط را در دستور کار قرار داده است.
با گذشت بیش از یکسال از آغاز اجرای این طرح، تاکنون تنها حدود ۷۰۰هزار نفر متقاضیان موثر اقدام به افتتاح حساب در بانک برای واریز آورده کردهاند و وام بانکی تنها به حدود ۲۰۰هزار واحد مسکونی پرداخت شده است. این ۲۰۰هزار واحد در واقع مقیاس واقعی یا واقعیت عملکرد طرح خانهسازی دولتی در یکسال اخیر را نشان میدهد. این در حالی است که باید در سال اول، یکمیلیون مسکن ساخته میشد یا به عبارت دقیقتر عملیات ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در یکسال آغاز میشد که مستلزم اعلام آمار پرداخت تسهیلات بانکی برای یکمیلیون مسکن و نه ۲۰۰ هزار واحد تاکنون است.
بررسی کارنامه یکساله دولت در این بخش نشان میدهد این طرح با چند مساله مهم مواجه است که لازم است وزیر جدید، حتما به آن توجه کند و برنامههای خود را براساس آن تدوین و اجرا کند.
اولین مساله قابل شناسایی در این زمینه به «تفاوت هزینه ساخت توافقشده با واقعیت قیمتهای بازار» برمیگردد. همین موضوع باعث شده است که ستون اصلی این طرح، بهصورت کج طراحی شود. از همان ابتدا، قیمتی که سیاستگذار مسکن برای اجرای این طرح و ساخت واحدها اعلام کرد با اختلاف قابل توجه، از هزینه واقعی ساخت مسکن در بازار، فاصله داشت و از آن کمتر بود. همین موضوع هم در سال اول و هم در سالهای بعد زمینهساز کندسازی و خلف وعدههای بعدی در خصوص هزینه تمامشده واحدها و زمان ساخت و تحویل واحدها به پیشخریداران میشود.
مساله مهم دیگر مربوط به «توان پرداخت آورده نقدی» از سوی پیشخریداران است. درحالیکه رقم آورده اولیه متقاضیان و پیشخریداران ۴۰میلیون تومان اعلام شده و مبالغ مربوط به سهم آورده متقاضیان که باید در مراحل مختلف ساخت و پیشرفت فیزیکی واحدها از سوی پیشخریداران تامین و به پروژهها تزریق شود، بهطور شفاف و مشخص اعلام نشده است؛ اما برآوردها نشان میدهد بهطور متوسط سهم کل آورده هر متقاضی برای یک واحد مسکونی با قیمت تمامشده امروز، رقمی حول و حوش ۶۰۰میلیون تومان میشود.
این میزان نه تنها با آورده اولیه ۴۰میلیون تومانی سنخیتی ندارد، بلکه بهدلیل شفاف نبودن و عدم اطلاع پیشخریدارها از مبالغی که در مراحل بعدی باید بهعنوان سهم آورده تامین کنند، میتواند زمینهساز مشکلات بعدی از جمله ناتوانی در تامین سهم آورده از سوی گروههایی از متقاضیان و در نتیجه تاخیر و تعطیلی برخی پروژهها شود. ذکر این نکته نیز ضروری است که در همین مرحله اول نیز، بسیاری از متقاضیان، موفق به پرداخت ۴۰میلیون تومان سهم آورده خود در مرحله اول بهطور کامل نشدهاند و آمارهای بانکی نشان میدهد بهطور متوسط هر متقاضی تاکنون رقمی حول و حوش ۳۰میلیون تومان به شبکه بانکی از بابت مرحله اول واریز آورده اقدام کرده است. سومین مساله مربوط به مسائل و مشکلاتی است که در ارتباط با موضوع «آمادهسازی زمین و تامین به موقع آن در مناطقی که تقاضای موثر در آنها وجود دارد». اظهارات برخی از مسوولان بخش مسکن نشان میدهد همین الان در برخی از مناطقی که متقاضی موثر وجود دارد و حتی برخی اقدام به واریز سهم آورده کردهاند، هنوز زمین تامین نشده است. در مقابل در برخی دیگر از مناطق، بعضی از پروژههای تعریفشده فاقد متقاضی است که باید در برنامه وزیر جدید این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد. برآوردها با اتکا به آمارهای اعلامشده نشان میدهد، در این طرح (طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تاکنون کمتر از ۳۰درصد هدف دولت پیش رفته است؛ مشکل به «توافق غیرواقعی در هزینه ساخت» و «ناتوانی مردم در پرداخت آورده اولیه» مربوط میشود. حل مساله مستلزم «توافق درست با سازندهها»، «افزایش وام ساخت و طول دوره بازپرداخت» است.
